La Crise des subprimes, ou crise du subprime, ((en) subprime mortgage meltdown) est une crise financière et boursière mondiale, déclenchée en 2006 par un krach des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis (les « subprimes »), révélée au monde en février 2007, puis transformée en crise financière mondiale au cours de l'été 2007.
Les subprimes sont des crédits hypothécaires accordés aux États-Unis à une clientèle peu solvable, sur la base d'une majoration du taux d'intérêt (« prime » appliquée à un emprunteur dont la solvabilité est « en dessous » d'un certain seuil) censée compenser les risques pris par le prêteur. Les remboursements d'emprunt étaient limités au paiement des intérêts, celui du capital étant souvent différé pour s'imputer sur le prix de revente du logement deux ou trois ans après, avec une plus-value tant que les prix de l'immobilier montaient, ce qui était le cas avant 2006. Ces prêts étaient majoritairement accordés à des conditions de taux d'intérêt variables. Le double mouvement de baisse des prix de l'immobilier aux États-Unis (dégonflement de la bulle immobilière) à partir de 2006 et de remontée des taux d'intérêt a conduit au défaut de paiement de nombreux emprunteurs, et donc à la mise en situation de faillite, ou de quasi-faillite, des établissements spécialisés aux États-Unis. D'autant que les prix des habitations sont tombés sous la valeur de garantie.
La crise des crédits subprimes américains a conduit à une défiance au niveau mondial envers les créances titrisées (ABS, RMBS, CMBS, CDO) qui comprennent une part plus ou moins grande de crédits subprime, puis envers les fonds d'investissement, les OPCVM (dont les SICAV monétaires) et le système bancaire susceptibles de détenir ces dérivés de crédit. Soit un mouvement de réévaluation du risque et d'aversion au risque.
De façon plus indirecte, la crise a provoqué à partir du 18 juillet 2007 une crise de confiance générale dans le système financier, une chute des marchés financiers et une crise de liquidité bancaire. De crainte que la crise ne touche la sphère de l'économie réelle, les Banques centrales ont été amenées à injecter des liquidités dans le marché interbancaire et à assouplir leur politique monétaire (la Fed en septembre 2007).
Les conséquences de la crise, qui n'est pas achevée, restent encore difficiles à évaluer (octobre 2007).
La crise des subprimes aux États-Unis
Le fonctionnement du marché des subprimes
Le marché des « subprimes » est constitué de prêts hypothécaires (immobiliers) accordés à une clientèle peu solvable ou à l’historique de crédit difficile. Ce marché s’est largement développé aux États-Unis à partir de 2001, passant d'un montant de 200 milliards USD en 2002 à 640 milliards USD en 2006. Ce montant représentait 23% du total des prêts immobiliers souscrits[1].
Les emprunteurs à risque peuvent contracter un emprunt immobilier sur ce marché, moyennant un taux d'intérêt révisable (indexé sur la base du taux directeur de la Fed), majoré d'une « prime de risque » (subprime) pouvant être très élevée. Les premières années du prêt (1, 3 ou 5 en général) sont couvertes par un taux d'intérêt fixe promotionnel qui devient ensuite variable.
Le marché aurait aussi été encouragé par une législation de 1977 (Community Reinvestment Act), qui oblige les établissements de crédit à prêter à des personnes à revenus modestes auxquelles de tels prêts ne seraient sans cela pas accordés[2]. Ces prêts à des personnes aux scorings de crédit insuffisants ont fait gonfler la bulle immobilière et aggravé les conséquences de son éclatement. Pour le libéral militant Vincent Bénard, si la loi n'est pas l'unique responsable, « il est aujourd'hui clair qu'elle a amplifié [la crise] »[3].
Certains établissements financiers américains ont fait du subprime leur spécialité en trouvant appui auprès du système bancaire traditionnel. Quand la conjoncture est favorable, ce système fonctionne bien : l’emprunteur met sa maison en hypothèque, qui sert donc de garantie, et les établissements peuvent obtenir de confortables marges de profit grâce à ces clients à risque. Pour l'emprunteur à risque, ce mécanisme permet d'accéder à la propriété, ce qu'il ne pourrait pas faire par ailleurs.
Le déclenchement de la crise du subprime
Le système dépend de deux conditions pour sa pérennité : d'une part, des taux d'intérêt relativement stables, et d'autre part d'une appréciation régulière de l'immobilier. Or,
- la Federal Reserve a progressivement relevé son taux directeur de 1% à 5,25% entre 2004 et 2006 [4].
- les prix de l'immobilier ont commencé à chuter dans plusieurs régions des États-Unis à partir de 2006. Le marché immobilier américain a perdu aux alentours de 20 % les 18 derniers mois précédant la crise. Ces fluctuations immobilières sont toutefois très différentes selon les États, villes et quartiers.
Par conséquent, les emprunteurs se sont retrouvés confrontés à une hausse de leur mensualité alors que la valeur de leur bien diminue, et les plus fragiles se retrouvent alors incapables de faire face à leur remboursement. Le défaut de remboursement, lorsqu'il est limité à des cas isolés, est couvert par les créanciers : grâce à une politique de gestion du risque, les organismes sont censés pouvoir supporter le délai nécessaire au recouvrement de créances des débiteurs. Mais, dans le cas d'un phénomène de défauts de paiement de masse, l'organisme créancier peut se retrouver en situation très difficile. Or, en 2007, le taux de non-remboursement sur ces crédits s'est élevé aux alentours de 15 % [réf. nécessaire].
Avec la baisse du marché immobilier américain, la valeur des habitations est devenue inférieure à la valeur du crédit qu'elles étaient censées garantir. Ainsi, les établissements de crédit, censés pouvoir récupérer leurs mises en vendant les habitations hypothéquées, se retrouvent sans moyen rapide de redresser leur bilan, puisque vendre ces biens ne suffisait plus à recouvrir leurs pertes. L'afflux de biens saisis mis en vente sur le marché a même aggravé le déséquilibre du marché immobilier où les prix se sont effondrés.
Le 24 août 2007, un site spécialisé faisait état de 1 268 525 défauts de paiement constatés[5], mais chaque constat de défaillance ne mène pas à la faillite de l’emprunteur. Les banques essayant généralement de trouver des solutions de rééchelonnement de prêts lorsqu’elles pensent que le débiteur ne traverse qu’une difficulté passagère.
Le président de la Commission bancaire du Sénat des États-Unis, Christopher Dodd, estime qu'entre 1 à 3 millions d'américains pourraient perdre leur logement suite à cette crise[6].
L'effet de contagion sur le système bancaire américain
L'insolvabilité des débiteurs et la chute des prix de l'immobilier ont provoqué la chute ou la faillite de plusieurs entreprises de prêts hypothécaires à risque ((en) subprime mortgage lenders), tels que la New Century Financial Corporation, dont le titre en bourse a chuté de 90%, conduisant à l'effondrement du prix des actions de l'industrie du crédit (date ?) [réf. nécessaire].
Les grandes banques, qui financent ces établissements financiers spécialisés, pâtissent également de ces faillites et leur demandent des remboursements anticipés auxquels ils ne peuvent faire face, accélérant les faillites. D'autres grandes banques sont actionnaires de ces sociétés de crédit spécialisées.
Le mardi 21 août 2007, les sociétés financières américaines auraient annoncé près de 21 000 suppressions d'emplois depuis le début du mois, dont 11 040 depuis vendredi 17 août, selon le cabinet Challenger, Gray and Christmas [réf. nécessaire].
Selon la Fed, les pertes pour les banques pourraient s'élever à hauteur de 100 à 150 milliards USD pour un marché de 8 400 milliards d'encours de crédit (date ?) [réf. nécessaire].
La réaction du gouvernement américain
Le vendredi 31 août 2007, Le président américain George W. Bush a annoncé une série de mesures destinées à empêcher que les ménages qui font face à des taux d'intérêt particulièrement élevés ne se retrouvent en situation de défaut de paiement et ne soient contraints de vendre leur maison. Il a notamment proposé que la Federal Housing Administration modifie ses règles de manière à assouplir les conditions de refinancement exigées des emprunteurs, ainsi que de modifier le régime fiscal pour faire en sorte que des sommes radiées de la valeur d'une maison par des institutions financières ne soient taxées par le gouvernement fédéral. Il estime tout de même que le rôle du gouvernement américain dans ce dossier est limité, et qu'il n'est pas de son ressort de se porter à la rescousse de spéculateurs ou d'investisseurs ayant pris de mauvaises décisions.
Par ailleurs, les agences de notation (Standard & Poor's, Moody's, Fitch) sont accusées d'avoir mal évalué le risque de ces produits et, partant, la notation associée à ces produits. Les représentants du G7 ont ainsi appelé à plus de transparence dans le travail des agences de notation[7]. La ministre française de l'économie Christine Lagarde a développé cette position en indiquant préferer une régulation du système bancaire par lui même à de nouvelles lois[8].
Une crise financière généralisée
Au delà de la chaîne des effets directs (insolvabilité des emprunteurs subprime, faillite des sociétés de crédit spécialisées, pertes de la part des grandes banques qui les détenaient ou travaillaient avec elles), l'essentiel des effets de la crise du subprime est indirect.
La transmission de la crise par la titrisation
La première courroie de la crise réside dans le phénomène de la titrisation de créances. La titrisation est l'opération financière, méconnue de l'emprunteur, par lequel une banque revend sur des marchés spécialisés ses créances. Ce qui lui permet à la fois de se refinancer et de réduire son risque (qui est reporté sur les investisseurs qui achètent ces créances). La titrisation est devenue un phénomène courant depuis le début des années 2000. Les crédits titrisés sont rachetés par des investisseurs (fonds d'investissements classiques, fonds plus spéculatifs, etc.).
Le marché du subprime a été massivement financé par la titrisation, les créances étant regroupées dans des véhicules de financement ad hoc[9] et transformées en titres négociables souscrits par des investisseurs.
Cependant, à partir du début 2007, la crise des crédits subprimes a jeté le doute sur l'ensemble des véhicules de titrisation de créances, en premier lieu les créances hypothécaires portant spécifiquement sur l'immobilier d'habitation américain ((en) residential mortgage backed security, ou RMBS), mais aussi les paquets de créances diversifiées appelés CDO ((en) collateralized debt obligations). Ce sont en fait toutes les formes de véhicules de titrisation de crédit (ABS, RMBS, CDO et leurs variantes) qui sont devenus suspects, aux yeux des investisseurs, au début et surtout durant l'été 2007, de peur qu'ils ne portent des créances à risque en général et subprime en particulier[10].
La transmission par les fonds d'investissement
La deuxième courroie de transmission de la crise est constituée des fonds d'investissement qui ont eux-mêmes acheté les créances titrisées.
Les crédits subprime, offrant des rendements élevés ((en) high yield) dus au paiement par l'emprunteur d'un taux d'intérêt plus élevé que pour le marché prime, les investisseurs ont exercé une forte demande de ce type de produits afin de doper les performances de leurs fonds d'investissement ou OPCVM.
Ces fonds se sont trouvés en difficulté du fait de la chute de la valeur de leurs actifs. L'effondrement de la valeur de deux fonds d'investissement de la banque américaine Bear Stearns, révélé le 17 juillet 2007, a donné le signal de la crise de défiance. L'annonce, intervenue le soir-même d'une séance record à la New York Stock Exchange (14 000 points atteints en séance), va donner le signal de la baisse[11]. Ce sont désormais tous les fonds d'investissement qui vont à leur tour devenir suspects.
Les engagements indirects des banques
En troisième lieu, ces fonds d'investissement appartiennent ou sont financés par les banques (les hedge funds se financent par effet de levier, c'est-à-dire avec peu de capitaux et beaucoup d'emprunts). Les banques reprennent donc par ce biais les risques qu'elles avaient dans un premier temps confié aux marchés[12]. La communauté financière a alors réalisé, vers la fin juillet 2007, que l'ensemble du système bancaire supportait des risques de crédits. Non seulement dans les fonds qu'elles finançaient, mais aussi dans les fonds qu'elles géraient. Ainsi, des créances titrisées à haut rendement (et donc à haut risque selon le Medaf) étaient elles-mêmes présentes dans certaines sicav monétaires, placements jusque-là jugés sans risque, les « sicav monétaires dynamiques ». D'où une brutale chute de valorisation des sicav monétaires dynamiques dans les premiers jours d'août.
Le 9 août 2007, première banque française par ses fonds propres[13], BNP Paribas annonce le gel (réalisé le 7 août) des actifs de trois fonds monétaires dynamiques OPCVM d'une valeur totale de 1,6 milliards d'euros (gérés par BNP Paribas ABS Eonia, BNP Paribas ABS Euribor et Parvest Dynamic ABS) (liés aux sécurités des prêts aux États-Unis)[14]. La banque était incapable de chiffrer les actifs de ces fonds depuis que les négociations des (en) mortgage securities étaient virtuellement arrêtées et donc empêchaient les investisseurs de pouvoir déterminer le prix de marché security. Le 29 août, BNP Paribas annonce la fin du gel. Les fonds ont rouvert courant septembre avec des décotes d'au maximum 1,21%[15].
La crise de liquidité bancaire
Les incertitudes sur les engagements directs et indirects des établissements financiers en matière de crédit à risque, mais aussi la crainte d'un ralentissement général des activités de banque de financement et d'investissement, très rentables et moteurs de la croissance au cours des années précédentes, ont fini par entraîner une véritable crise de confiance, ayant connu peu de précédent, entre banques. Celles-ci ont vu se tarir leurs principales sources de refinancement, le marché interbancaire et l'émission d'ABCP ((en) asset-backed commercial paper)[16][17].
Sur le marché interbancaire, sur lequel les banques en situation d'excédent de capitaux prêtent à celles qui en manquent, la défiance entre banques elle-même a conduit à une envolée du taux d'intérêt[18].
Par ailleurs, les banques avaient mis en place au cours des années précédentes des structures de financement, appelées conduits ou SIV ((en) structured investment vehicles) qui émettaient du papier commercial à court terme à taux faible ((en) asset-backed commercial paper) vendu à des investisseurs. Les fonds levés étaient ensuite prêtés à long terme à des taux plus élevés, ce qui permettait de dégager une marge d'intérêt. Seulement, ces emprunts à court terme devaient être renouvelés régulièrement (tous les trois mois). Or, une fois la crise de confiance envers les banques engagée, les investisseurs ont cessé de financer les ABCP, obligeant les banques à les financer elles-mêmes.
La crise de liquidité bancaire a conduit les banques centrales, Banque centrale européenne (BCE) et Federal Reserve (Fed) en premier lieu, à procéder à de massives injections de liquidité sur le marché interbancaire afin de permettre aux établissements de refinancer leur activité et d'éviter le déclenchement d'une crise « systémique » (crise de tout le système). La première intervention a eu lieu le 9 août 2007, lorsque la BCE a injecté 94,8 milliards d'euros dans le système financier européen pour accroître les liquidités qui manquaient au marché. Il s'agit de la plus grande mise à disposition de fonds fait en un seul jour par la BCE, dépassant le prêt de 69,3 milliards d'euros fait après l'attentat du 11 septembre 2001. Le même jour, la Fed injecte 24 milliards de dollar US dans le système financier du pays.
Néanmoins, la forte hausse en août et septembre 2007 des taux à court terme auxquels se refinancent les banques constitue un nouveau risque pour l'équilibre financier des banques : « L'envolée des taux du marché du refinancement bancaire (Eonia et Euribor), devenus supérieurs aux taux des prêts sans risque à long terme, [constitue] une situation intenable pour les établissements financiers », écrit le 15 septembre un journal spécialisé[19].
La crise de liquidité est liée à des problèmes d'asymétrie d'information entre banques, qui sont réticentes à se prêter entre elles[20].
Les conséquences sur les marchés internationaux
Les marchés financiers, qui avaient subi une première crise de confiance en février-mars 2007, avant de se reprendre au début de l'été, atteignent leur plus haut niveau annuel à la mi-juillet. Ils chutent à partir du 18 juillet (annonce de l'effondrement de deux hedge funds de Bear Stearns), un mouvement accentué le 9 août avec l'annonce du gel des trois fonds monétaires dynamiques de BNP Paribas. Le 9 août 2007, le CAC40 perd 2,17 % pour finir à 5 624,78 points.
La crise a des effets sur d'autres marchés, comme celui des matières premières : « C'est un effet de contagion : ce qui se passe sur les marchés des bourses et des capitaux a causé un assèchement des liquidités, obligeant plusieurs acteurs comme les hedge funds à quitter le marché de l'énergie et à liquider leurs positions. »[21]
Les craintes de contagion à l'économie réelle
Il y a d'importantes craintes que la crise financière n'affecte l'économie réelle par le biais notamment de la baisse du moral des ménages et des chefs d'entreprises, des difficultés rencontrées par les banques, du resserrement des conditions de crédits (hausse des taux d'intérêt sélection plus forte des emprunteurs) qui pourraient peser sur la consommation des ménages comme sur l'investissement des entreprises, et donc sur la croissance du PIB.
C'est pour conjurer ce risque que la banque centrale américaine, la Federal Reserve, a décidé le mardi 18 septembre la baisse d'un demi point (50 points de base dans le jargon financier) de ses taux directeurs, ramenés de 5,25 % à 4,75 %[22]. C'est la plus forte baisse depuis novembre 2002 (crise de confiance de l'affaire Enron)[23]. Or, la confiance des agents économiques est très affectée [24] et, dans ce cadre, la Fed poursuit cette politque de baisse du taux directeur en novembre 2007 [25].
Les conséquences sur les comptes des banques
Les banques australienne Macquarie, américaine Bear Stearns, britannique HSBC et allemande IKB sont parmi les premières touchées. Bear Stearns, notamment, possède des fonds spéculatifs qui avaient misé sur une remontée du secteur immobilier pour le recouvrement de fonds prêtés par des banques. La banque, affaiblie par la faillite de deux de ses hedge funds, pourrait céder 20% de son capital[26]. Merrill Lynch a préféré reprendre 850 millions de dollars US investis dans ces fonds spéculatifs, et d'autres banques ont menacé d'adopter des mesures similaires [27].
Une « ruée bancaire », limitée à la banque britannique Northern Rock, a eu lieu en septembre 2007. En trois jours les clients de la banque ont retiré 12% des montants déposés[28].
Les grandes banques mondiales ont annoncé des résultats du troisième trimestre 2007 en forte baisse à la suite de la crise à cause à la fois :
- de pertes directes sur les crédits subprimes,
- mais surtout de dépréciations d'actifs (la valeur des actifs financiers inscrite dans les comptes, établie à leur valeur de marché, a fortement baissé au cours du trimestre).
- d'un net ralentissement des activités de banque d'affaires et de marché qui avaient été les moteurs des bénéfices des années précédentes (titrisation, financement des LBO et des hedge funds, fusion-acquisition, gestion d'actifs, etc.).
Les grandes banques d'affaires américaines et européennes ont enregistré d'importantes dépréciations d'actifs au troisième trimestre 2007 [29].
D'autres dépréciations d'actifs sont attendues au titre du quatrième trimestre.
Les banques françaises ont affiché pour leur part des dépréciations d'actifs plus limitées au troisième trimestre 2007 [32]:
Les estimations du coût global de la crise sur les banques (pertes et dépréciations d'actifs) établies par les analystes financiers spécialisés se chiffrent en centaines de milliards de dollars :
- 250 milliards de dollars selon Bear Stearns[33] et Lehman Brothers[34] vers le 7 novembre,
- 300 à 400 milliards de dollars selon Deutsche Bank, dont 150 à 250 milliards liés directement aux prêts subprime et 150 milliards aux dérivés adossés à ces prêts[35],
- 500 milliards de dollars selon Royal Bank of Scotland[36].
Dimanche 27 mai 2007
7
27
/05
/2007
14:24
Un tracker est un outil financier (de placement ou d'emprunt) dont la valeur monétaire ou le taux de rendement est directement et totalement indexé sur l'évolution d'une donnée économique ou financière (un taux d'intérêt, l'indice d'un secteur boursier, les résultats d'une branche d'activité d'une entreprise, etc.) précisée dès l'origine dans le contrat de placement, d'émission ou de prêt.
Un tracker peut se comparer à une SICAV dont la composition est totalement corrélée à l'indice suivi. Par exemple, un tracker "CAC40" va donc être composé des mêmes valeurs que celles qui composent le CAC40. Contrairement à une SICAV, le gestionnaire doit refléter intégralement l'indice sans prendre la liberté de faire une gestion active en fonction des anticipations qu'il pourrait avoir sur l'une ou l'autre des valeurs en portefeuille. Par conséquent, le tracker ne nécessite aucune gestion active et en conséquence les frais de gestion des trackers sont réduits.
Les trackers sont aussi connus sous le nom d'ETF "Exchange-Traded Fund". Leur nom correct en français est fonds indiciel négocié en bourse.
La grande majorité des trackers cotés à Paris sont éligibles au Plan d’Epargne Action (PEA) et peuvent bénéficier du SRD (Service de Règlement Différé) . De plus, le détenteur d’un tracker perçoit les dividendes distribués par les actions composant le tracker .
Par Gaypatrimoine
-
Publié dans : LE PATRIMOINE
0
-
Recommander
Dimanche 27 mai 2007
7
27
/05
/2007
13:46
Faut-il avoir peur des hedge funds ?
Lors du Forum Economique Mondial de Davos fin janvier, les hedge Funds ont été désignés comme l'un des deux risques majeurs qui pèsent sur la croissance mondiale. Ces fonds offshore ont proliféré ces dernières années, de 300 en 1990 à 8500 aujourd'hui, profitant de la politique accommodante des banques centrales en matière de taux d'intérêt. Le sujet est épineux et était encore au cœur des préoccupations du G8.
Le Forum Economique Mondial réuni à Davos fin janvier, a pointé du doigt, parmi les risques qui pèsent sur la croissance mondiale, le montant gigantesque de liquidités placées sous forme d'instruments opaques avec effets de levier (dérivés de crédits, produits structurés) dont la proportion par rapport au PIB des grands blocs a plus que doublé en quelques années.
Derrière ces termes, ce sont les fonds spéculatifs qui sont directement visés. Ce sont des fonds installés « off shore » pour échapper aux réglementations domestiques et qui contournent ainsi les règles de gestion traditionnelle dans le but de maximiser les performances de leur portefeuille en contrepartie d’un risque élevé. A côté, les fonds de pension, longtemps accusés de tous les maux, passent pour des enfants de chœur. Malgré la faillite retentissante de l’un d’entre eux, le fonds LTCM en 1998, qui avait conduit la Réserve Fédérale à abaisser ses taux pour éviter des faillites en cascade, et plus récemment le fonds Amaranth, ces fonds spéculatifs que l’on retrouve sous la dénomination « Private Equity » ou « Hedge Fund », ont proliféré à un rythme effréné. De 300 environs en 1990, on en dénombrait 4000 en 1999 et 8500 aujourd’hui. Ils représenteraient certains jours, le tiers des transactions boursières à Londres ou à NY.
Leur rôle dans l’économie mondiale est devenu incontournable, à tel point qu’on les accuse d’être intervenus dans le rachat d’Arcelor par Mittal dans l’affaire dite des « 30 salopards » ou encore d’avoir organisé la révocation des dirigeants de la Bourse de Francfort.
Pour beaucoup, ils menaceraient la stabilité économique. Qualifiés invariablement de « nuées de sauterelles » qui nettoient tout sur leur passage (dirigeant social démocrate allemand Münterfering), de « menace émergente » (directeur du FBI), ils brasseraient des milliards provenant parfois de sources douteuses, et pourraient servir de blanchiment d’argent ou pour d’autres activités criminelles.
Qu’est-ce qui pousse alors les compagnies d’assurances, et autres investisseurs institutionnels à faire appel à eux ? On estime qu’ils gèrent actuellement 7% des investisseurs institutionnels américains et 3 % des européens. Derrière des noms peu évocateurs comme Tribecca, Highbridge, Lyxxor se cachent souvent des grands groupes, à la réputation au-dessus de tout soupçon. Pour leurs défenseurs, ils constitueraient un maillon indispensable de l’économie, capables de guérir les entreprises souffrant d’inflexibilité sociale. En exploitant les anomalies de marchés, ils permettraient d’augmenter l’efficacité et la liquidité. Leur prolifération ne constituerait en fait qu’un symptôme d’une crise plus grave, systémique, dans un contexte de « bulle financière », d’argent facile alimenté par les Banques Centrales, plus préoccupées par l’instabilité que l’inflation, et pour qui, la faillite d’un hedge fund majeur aurait des effets comparables à ceux d’une pandémie de la grippe aviaire. Le débat est loin d’être clos et était encore au cœur des préoccupations du G8 les 9 et 10 février dernier.
Par Gaypatrimoine
-
Publié dans : LE PATRIMOINE
0
-
Recommander
Samedi 26 mai 2007
6
26
/05
/2007
14:09
Evolution prévisionnelle de l'activité
La tendance Immonot du marché
Il semblerait qu’avec le retour précoce des beaux jours, on ait perçu dans les études une légère reprise de l’activité alors que les services négociations sont restés à la peine. Mais cette amélioration, joint à la fin de la campagne présidentielle, laisse augurer une activité beaucoup plus forte pour les deux mois à venir. D’où un regain d’optimisme émanant de nos enquêtes.
L’étude de Mes Pochat et Comparot à Hennebont (Morbihan) évoque "Un frémissement de reprise d'activité : la période d'attente semble toucher à sa fin. La demande augmente sensiblement à l'approche de l'été".
Evolution des prix
En dehors des bureaux et commerces, les perspectives d’évolution des prix prennent une tendance plus amène. Dans le cas du logement, 13 % de nos correspondants (contre 4 % en février) pensent qu’une hausse est envisageable et 36 % (contre 46 % en février) que les prix vont rester orientés à la baisse. En ce qui concerne les terrains à construire, l’évolution des prix suit les inflexions de la courbe des logements, mais avec une différence de taille : elle évolue uniquement dans la zone positive, c’est-à-dire qu’en permanence, il est davantage question de montée des prix que de baisse.
Pour les deux mois à venir, nos correspondants sont dans leur majorité convaincus que les prix du terrain sont repartis à la hausse.
Me Bannay en Haute-Savoie insiste, comme bien d’autres, sur un déséquilibre de ce marché du foncier et pointe sur les difficultés des transactions dans le collectif : "Pénurie de terrains à bâtir. Forte demande. Allongement de la durée des mutations pour les ventes d'appartements".
Le conseil des Notaires
L’analyse des derniers résultats comparés à ceux d’il y a deux mois, révèle un peu plus de modération dans les conseils prodigués par les notaires à leur clientèle.
C’est ainsi qu’ils ne sont plus que 71 % (contre 77 % lors de notre précédente enquête) à conseiller prioritairement la vente d’un logement avant le rachat d’un autre. Au niveau des terrains, l’achat demeure toujours le conseil majoritaire. Mais la proportion est descendue de 54 % à 51 %.
L'environnement économique
En avril, l’indicateur résumé d’opinions des ménages construit par l’Insee progresse de deux points de -22 à -20. C’est le résultat d’une situation financière qui s’améliore, mais aussi d’un certain optimisme sur les perspectives d’évolution du niveau de vie et du chômage au cours des douze prochains mois.
Ajoutons à cela que la Bourse de Paris fait des miracles le CAC 40 progressant de 5 400 à 6 100 en deux mois (soit + 13 %) et cela à l’image de l’activité économique mondiale. Si cette conjoncture particulièrement favorable devait se prolonger encore de nombreux mois, il est évident qu’elle aurait aussi des effets bénéfiques sur l’immobilier. Pour le moment la crise immobilière qui touche les Etats-Unis, mais aussi plus proche de nous l’Espagne, n’incite pas à l’optimisme.
NDLR : Cette enquête a été rédigée le 6 mai 2007, elle porte sur les mois de mars et avril.
(1) En 2005, le nombre des ménages bénéficiaires des aides à la propriété était de 635 contre 887 en 2000 et celui des aides à la location de 4 867 contre 4 818 cinq ans plus tôt. Les commandes publiques (HLM, OPAC, collectivités locales…) représentaient 10 % de la production de logements neufs contre 25 % en 1995. Source : Comptes du Logement, 2006.
(2) Fixé à l’origine à 1 % de la masse salariale, le taux de cette participation est passé à 0,45 % en 1991, avec l’apparition d’un nouveau prélèvement de 0,5 % pour le financement de l’allocation logement.
(3) Ce seuil est passé de 10 à 20 salariés en 2004, l’Etat s'engageant jusqu’en 2013 à compenser financièrement cette évolution.
(4) Créée le 11 décembre 2001 par une convention entre l’Etat et l’UESL (organe national des organismes collecteurs du 1 %), le cadre juridique et le régime fiscal de la Foncière Logement ont été fixés par la loi de finances de 2002 et le décret du 11/03/2002.
Bernard THION - Mai 2007
Par Gaypatrimoine
-
Publié dans : L'IMMOBILIER
0
-
Recommander
D’après les informations publiées dans la presse économique, le taux de rémunération du livret A pourrait être relevé à 3,5 %, voire 3,75 % au 1er février prochain. Le taux du livret A est pour l’instant fixé à 3 %. Cette progression résulte de l’indexation automatique du taux du livret A sur l’évolution de l’inflation et des taux du marché monétaire. Il s’agit notamment du taux Euribor à 3 mois, qui se situait à 4,94 % au 18 décembre, en progression de plus de 2 points depuis le début de l’année, où il se situait à 3,72 % au 2 janvier 2007.
