L’immobilier en France : une bulle invisible ? 

Point de vue

mardi 4 octobre 2005, par Marc Touati  

Source du document : Acteur majeur des activités de financement, Natexis Banques Populaires est présent auprès de la quasi-totalité des plus grandes entreprises françaises. Avec sa filiale Coface, il figure parmi les leaders mondiaux de l’assurance-crédit et des services de credit management.

Le propre d’une bulle est généralement d’être décelée une fois qu’elle a éclaté. Ainsi, à l’instar de ce qu’ils disaient lors de la flambée immobilière des années 1984-90, les professionnels des secteurs concernés ne cessent aujourd’hui de défendre l’absence de bulle sur l’immobilier français. Comme toujours, les arguments sont évidemment excellents : faiblesse des taux d’intérêt, forte demande de logements neufs, offre insuffisante... Les partisans du "Non" à la véracité de la bulle ont même dernièrement trouvé un allié inattendu, en la personne de l’INSEE. Dans sa dernière note de conjoncture, celui-ci n’a effectivement pas hésité à publier deux modèles qui « semblent écarter l’existence d’une bulle immobilière en France », tout en spécifiant néanmoins que leurs conclusions ne préjugent en rien de l’évolution future des prix immobiliers. Autrement dit, il n’y a peut-être pas de bulle, quoique... 

Sans vouloir renchérir sur ces travaux économétriques, qui, aux dires de l’INSEE lui-même, sont à prendre avec des pincettes, il nous semble cependant opportun de rappeler quelques réalités. Rappelons tout d’abord qu’une bulle spéculative désigne la formation d’un écart cumulatif et auto-entretenu entre la valeur financière d’un actif et sa valeur "réelle". Ainsi, on pourra dire qu’il n’y a pas de bulle immobilière en France, si l’augmentation de 97 % des prix immobiliers depuis 1998 correspond à l’évolution réelle des biens immobiliers et, plus globalement, à celle de l’ensemble de l’économie française. Or, la meilleure approximation de l’évolution de cette dernière réside dans celle du Produit Intérieur Brut. 

Et c’est là que les choses se gâtent. Car, si, en sept ans, les prix de l’immobilier ont augmenté de quasiment 100 % dans l’Hexagone, le PIB français en valeur n’a progressé que de 25 %. Il s’agit donc d’un rapport de un à quatre. Hasard ou coïncidence, cet inquiétant rapport correspond presque exactement à celui qui prévalait de 1984 à 1990. Au cours de ces sept années, les prix de l’immobilier avaient effectivement augmenté de quasiment 200 %, mais le PIB en valeur avait progressé de près de 60 %. Pour être exact, le rapport est donc encore plus excessif aujourd’hui qu’il y a quinze ans. 

En d’autres termes, n’en déplaise à certains, nous vivons actuellement une situation analogue à celle des années 1984-90, en l’occurrence un écart excessif et auto-entretenu entre la valeur des actifs immobiliers et la valeur de la richesse nationale. Mais, ne s’agirait-il donc pas là de la définition d’une bulle ? 

Qui plus est, même si les taux d’intérêt nominaux et réels sont bien plus bas qu’en 1990, l’explosion de l’endettement des ménages, la multiplication des crédits sur des périodes de 25-30 ans à des particuliers peu solvables ou encore la faiblesse de l’emploi fragilisent encore la situation du marché immobilier et, par là même, celle de l’économie française dans son ensemble. Et pour cause : pour de nombreux ménages endettés au maximum de leurs capacités, la faiblesse de l’emploi et du pouvoir d’achat risque de les obliger à vendre leur logement, augmentant mécaniquement l’offre de biens immobiliers, alors que la demande se tarît (compte tenu des prix actuels). De telles évolutions ne manqueront évidemment pas de peser à la baisse sur les cours.

Que va-t-il donc nous arriver ? Sans vouloir "casser l’ambiance", ni démoraliser les investisseurs et les particuliers qui semblent de plus en plus s’accommoder de la flambée immobilière, le retour à la réalité risque d’être cinglant. En effet, dans la mesure où rien ne permet d’imaginer une flambée de 50 % du PIB en quelques années, la corrélation entre le PIB en valeur et les prix de l’immobilier sur vingt ans montre que ces derniers sont bien sur un plateau duquel ils devront inévitablement descendre.

Pour les mois à venir, les cours immobiliers pourraient donc encore résister, voire s’apprécier légèrement en vertu d’un dernier baroud d’honneur, avant de subir les affres de la croissance sans emploi, du surendettement des ménages et de la remontée des taux d’intérêt à long terme. Mais le drame ne s’arrêtera pas là, dans la mesure où aucune économie ne peut sortir indemne d’un repli durable et significatif des cours immobiliers. Bon courage à tous...

Source :

La prudence nécessaire des pouvoirs publics

Exane BNP Paribas évoque trois scénarios assortis d'une probabilité de réalisation :

- un scénario d'atterrissage en douceur (0 à + 5 % par an) dont la probabilité de réalisation est estimée à 40 % ; 

- un scénario d'atterrissage brutal (- 10 à - 40 % sur deux ans), du fait d'une hausse du chômage ou des taux d'intérêt, dont la probabilité est estimée à 20 % ;

- un scénario de poursuite de la hausse des prix, encouragée par des taux d'intérêt bas ou des mesures législatives sur l'offre de crédit, dont la probabilité est estimée à 40 %. Ce scénario augmente la probabilité d'atterrissage brutal après 2007. 

Les deux derniers scénarios font peser des risques réels et sérieux sur la croissance, comme le soulignent les simulations précitées. Dans cette perspective, si le maintien à un niveau bas des taux d'intérêt constitue un impératif pour laisser s'opérer un retournement du marché immobilier avec un impact limité sur la croissance, une prudence dans l'introduction de nouvelles mesures de soutien de la demande, qui ont eu certes leur utilité au cours des derniers mois, paraît devoir s'imposer : il en est ainsi de l'aide à l'investissement locatif, que l'article 61 du projet de loi de finances pour 2006, tel que déposé par le gouvernement, propose de faire entrer dans le dispositif de plafonnement des avantages fiscaux au titre de l'impôt sur le revenu, comme d'une extension éventuelle du prêt à taux zéro, dont le bénéfice serait immédiatement capté par une hausse des prix immobiliers. 

Les pouvoirs publics sont ainsi placés devant un dilemme : aider les ménages des classes moyennes primo acquéreurs, indéniablement paupérisés par la hausse des prix immobiliers, au risque quasi avéré d'alimenter l'inflation du marché, ou laisser s'opérer l'ajustement en cours, occasionné par la limitation des capacités d'acquisition des ménages, afin de favoriser un atterrissage en douceur. Il convient de souligner qu'entre une extension du prêt à taux zéro et une diminution des prix des logements à deux chiffres, la préférence des ménages primo acquérants va sans doute au second scénario...

Seule une politique d'offre, en direction du logement des catégories sociales moins favorisées, peut, sans déstabiliser le marché, avoir un impact favorable en accompagnant le retournement des prix.

Source :

Choisir un bon placement

Définition 

Placer de l’argent c’est soit le confier à un établissement pour qu’il le fasse fructifier, soit investir dans un bien dont la valeur va varier selon différents paramètres. 

Comment bien placer  

Souvent, on se donne beaucoup de mal pour gagner de l’argent, et peu pour le placer en toute confiance. Trop d’épargnants se fient à des impressions personnelles sur leur interlocuteur et à des explications orales. Cela, alors que le métier d’un vendeur de produit de placement, qu’il soit conseiller dans une banque, courtier, agent général d’une compagnie… est de savoir mettre en pratique ce qu’on lui a enseigné : vendre et faire du chiffre d’affaires. Pour que le dialogue soit constructif, il est essentiel que vous ayez, au préalable, fait vousmême le point sur votre intérêt par rapport à votre contexte familial.

Les critères pour choisir 

LES QUESTIONS QUE VOUS DEVEZ VOUS POSER 

● «Pour combien d’années vais-je m’engager ?» : 

Vous devez savoir dans quelles conditions vous pouvez récupérer votre argent lorsque vous en aurez besoin.

● «Mon argent est-il en sécurité ?» : 

Renseignez-vous sur la solidité de l’établissement à qui vous confiez votre argent. Ne vous contentez pas de vos impressions favorables, car bien des aigrefins mettent leurs talents uniquement au service de l’abus de confiance.

● «Quels sont mes risques de pertes ?»: 

Tout placement lié aux marchés des valeurs mobilières et des biens immobiliers comporte des aléas, plus ou moins importants. Mais ce risque conditionne aussi le potentiel de performance.

● «Quels sont les impôts à payer sur ce placement ?» : 

Assurez-vous des conditions fiscales sur les revenus que vous percevrez sur le placement et sur les plus-values que vous dégagerez. 

● «Combien vais-je gagner ?» : 

Raisonnez en potentiel de gain, sans vous laisser influencer par des hausses passées.

Il n’existe de bon placement que celui qui correspond réellement à votre besoin. Commencez par l’identifier et choisissez ensuite les solutions adaptées, en examinant celles que va vous proposer votre interlocuteur financier. Votre exigence doit être clairement énoncée.

Vous voulez : 

• un placement à court terme (soyez précis : six mois environ, un an, deux ans ?) et sans aucun risque sur le capital ; 

• une source de revenus pour compléter votre retraite ; 

• un investissement de long terme qui a des chances de vraiment fructifier.Vous acceptez plus ou moins alors de prendre des risques sur votre capital ; 

• une solution efficace pour réduire votre impôt sur vos revenus ou sur les droits de succession qu’auront à supporter vos héritiers ou bénéficiaires désignés.

Le meilleur choix, vous devez ensuite le faire en fonction de vos paramètres personnels de santé, de train de vie… Par exemple, on évitera l’immobilier de rapport lorsqu’on est susceptible d’avoir besoin de son capital ou lorsqu’il est essentiel de pouvoir compter sur un revenu pour compléter sa retraite. Faites-vous remettre des documents expliquant la solution proposée et examinez- les. Seul un écrit contractuel vous protège.

Source :

 

 PLACEMENT

1 - Achetez ce que vous comprenez

Quelques principes de base doivent être rappelés. 

Le premier est emprunté à de Gaulle, qui s'envolait vers « l'Orient compliqué... avec des idées simples ». De la même manière, il ne faut acheter que ce que l'on comprend. Cela suppose de garder la tête froide. 

L'une des plus grandes menaces qui guette l'investisseur réside dans la mode.

Par nature, elle est séduisante, mais par définition c'est la seule qui se démode. Or, à intervalles réguliers, des tendances apparaissent. Elles se traduisent par une déferlante de produits identiques dans tous les réseaux bancaires.  

A l'automne 2000, ce fut la floraison des fonds Internet. La bulle avait pourtant explosé quelques semaines plus tôt ! Seulement le processus industriel avait déjà été lancé, il ne pouvait plus être arrêté. En l'occurrence, les banques avaient réagi un peu tard à l'engouement de leurs clients pour la folie TMT. Tout au long de 1999, la ruée vers la nouvelle économie s'était traduite par un « spiel » réalisé à partir des premiers sites Internet de courtage boursier. L'ensemble des établissements financiers avaient voulu participer à leur tour à la fête. Ils ont mis au point des fonds dédiés aux nouvelles technologies. Las, le temps qu'ils obtiennent les autorisations de commercialisation, le krach avait déjà eu lieu.  

Qu'à cela ne tienne ! On n'allait tout de même pas mettre au pilon des milliers d'affichettes publicitaires. Et puis, ne suffisait-il pas de patienter ? Le secteur allait bien finir par se refaire une santé ! On sait ce qu'il en est advenu : six ans plus tard, les cours de France Télécom, de Vivendi et d'Alcatel n'ont toujours pas retrouvé leurs niveaux d'avant 2000 et les sicav remplies à ras bord de ces titres n'ont toujours pas été renflouées.  

Pour tenter de faire oublier la dégringolade des cours, l'offre s'est ensuite reportée comme un seul homme sur les fonds à capital garanti. Histoire d'installer un filet de sécurité dans la baisse des marchés, tout en laissant miroiter une participation à une éventuelle reprise. L'ennui, c'est que ces produits dits structurés ne se révèlent opérationnels que dans une configuration bien spécifique de marchés : lorsque les cours de Bourse sont relativement stables. Mais si, d'aventure, les indices baissent trop, la structure de ces produits, bâtis à partir d'obligations et de produits dérivés, ne leur permet pas d'absorber toutes les secousses. Et quand les marchés remontent, autant jouer la croissance en direct. Cela n'empêche que, tout au long de 2005, alors que la Bourse effectuait un parcours épatant, ces fonds garantis se sont écoulés comme des petits pains.  

De bric et de broc... 

A l'inverse, ces temps-ci, le moment serait propice pour en proposer aux particuliers. Une pause dans la hausse des cours semble en effet plausible. Au lieu de quoi, les épargnants se voient proposer des fonds dédiés aux matières premières. Leurs émetteurs semblent indifférents à la violente correction qui a frappé ce secteur au printemps dernier !  

Il faut dire que la mondialisation nourrit tellement les imaginations. Le besoin en énergie de la Chine et de l'Inde justifie dans les esprits un pétrole durablement cher. Partant de ce principe, de nouveaux fonds d'investissement ont fait florès. Leur nom a une sonorité magique : Ils sont appelés BRIC, pour reprendre l'acronyme de Brésil, Russie, Inde et Chine. L'idée des promoteurs est que ces quatre puissances bénéficient de la croissance mondiale et notamment du besoin de la planète en matières premières agricoles et énergétiques. Ce raisonnement est pertinent d'un point de vue macroéconomique. Mais il ne suffit pas pour bâtir une bonne stratégie boursière. En pratique, ces fonds enferment leurs souscripteurs dans quatre Bourses : l'une instable (le Brésil), la deuxième opaque (la Russie), la troisième atone (la Chine) et la quatrième hautement spéculative (l'Inde).  

Comme s'amuse à dire un professionnel, « c'est exactement comme si l'on réunissait dans un même fonds la Finlande, la Lituanie, Oman et le Portugal. Ils n'ont aucun rapport entre eux. Mais leurs initiales réunies sonneraient bien : cela ferait FLOP. »  

L'auteur de ce bon mot parle d'or. Il s'agit d'Henri Reiters, directeur général de Fund Market, filiale commune à la Banque de Luxembourg et au CIC. La structure qu'il dirige a pour spécialité d'analyser puis de sélectionner les meilleurs fonds dans le monde entier. Ses clients reçoivent notamment des conseils pour tirer parti des plus-values espérées dans l'avenir. Et non pas l'inverse ! Car, comme l'observe Henri Reiters, « le piège le plus fréquent chez les épargnants consiste à acheter une performance déjà passée ». Mais les particuliers achètent aussi leurs produits en fonction de leurs préoccupations personnelles. Et c'est bien là l'essentiel. Il n'existe pas deux personnes identiques, en termes de profils, d'objectifs, d'échéances personnelles ou d'appréciation du risque. Le bon investissement est celui qui convient à son souscripteur. En somme, acheter ce que l'on comprend, c'est aussi se connaître soi-même.  

2 - Ne vous contentez  pas des offres « maison »  de votre banque 

Tout le monde ne peut pas être bon partout. Les banques ont mis du temps à l'admettre. Il est vrai que c'est avec les fonds conçus en interne qu'elles réalisent leurs meilleures marges. Mais la demande des clients a été la plus forte. Comme ces derniers réclamaient d'accéder à la performance des meilleurs gérants, elles ont accepté de vendre des sicav d'autres établissements. La multigestion est ainsi entrée dans les moeurs. Plus qu'une mode, c'est une tendance lourde. Depuis 2000, sa part de marché dans le monde progresse de 23 % par an. Et en la matière, la France se révèle en pointe. Elle en a souscrit pour 13 milliards d'euros depuis le début de l'année. Par rapport à un total de 60 milliards d'euros investis dans des fonds, cela représente une proportion de 22 %. Ainsi donc, selon le supplément « Fund management » du « Financial Times », en date du 18 septembre, cette performance place notre pays en tête en Europe. Du moins en volume, car en pourcentage, l'Allemagne domine largement. La multigestion y représente 55 % des fonds commercialisés.  

Miracle de la multigestion 

Seulement, maintenant que la notion devient familière, il convient de s'entendre sur la définition précise du mot. Si l'ambition se limite à proposer des fonds d'établissements avec lesquels la banque entretient des relations commerciales, cela ne vaut guère plus qu'une compilation, un assemblage de façade. Pour être porteuse de performances, la philosophie de la multigestion doit être impérativement respectée. En l'occurrence, il s'agit de rechercher la meilleure performance, au plus faible risque possible. Cette éthique suppose d'agir à deux niveaux : sur la diversification des styles (de manière à contrôler le risque) et sur le panachage des hommes et des femmes (pour parvenir à la meilleure performance en assemblant des styles de gestion complémentaires).  

Moyennant quoi, une fois ces conditions réunies, la pertinence du modèle n'est plus à prouver. Depuis trois ans, les statistiques sont formelles : quelle que soit la classe d'actifs (actions ou obligations), la multigestion réalise de meilleures performances que les gérants pris isolément.  

3 - N'abusez pas des promotions ! 

Pourquoi payer plus cher quand on peut payer moins cher ! Pendant longtemps, les sicav et les fonds communs de placement ont eu un prix unique. Les particuliers les achetaient à leur banque - et rien qu'à leur banque - et acquittaient les frais facturés par la banque. Seuls étaient en vente dans leur banque les produits « maison ». Puis le marché des fonds d'investissement s'est progressivement ouvert. Les particuliers ont pu acheter au guichet de leur banque des sicav et des fonds communs de placement (FCP) d'une autre banque. Les banques ne se sont pas ouvertes aux produits de leurs concurrents de gaieté de coeur. Mais elles ont été obligées de s'y résigner. Certes, elles ont freiné des quatre fers, puisqu'elles ont prélevé des frais supplémentaires sur les produits de leurs concurrents pour dissuader leurs clients de commettre des infidélités.  

Aujourd'hui, le paysage a encore changé. Les banques se sont converties, contraintes et forcées, à l'« architecture ouverte ». Elles proposent maintenant à leurs clients non seulement leurs propres produits, mais aussi ceux d'autres banques ou plus souvent de sociétés de gestion indépendantes qui ont réalisé des performances intéressantes depuis quelques années. Les fonds d'investissement d'autres maisons ne servent souvent que de produits d'appel. Il n'en reste pas moins que l'ouverture des banques sur les produits qui leur sont extérieurs va dans le sens des intérêts des particuliers. L'apparition de supermarchés de sicav il y a déjà quelques années dans lesquels les clients trouvaient toutes sortes de fonds d'investissement sans supplément de frais (Cortal Consors a été le pionnier dans ce domaine) a joué un rôle déterminant dans la libéralisation du marché de la gestion collective.  

Rabais sur les frais  

Plus tard, les banques en ligne ont également beaucoup contribué à l'ouverture du marché. Elles proposent sur leurs sites, elles aussi, les produits remarqués pour leurs performances. Ce sont d'ailleurs souvent les mêmes fonds d'investissement qui figurent dans les catalogues des départements de multigestion (traduction concrète de l'« architecture ouverte ») des banques et sur les sites Internet. Résultat : chaque canal de distribution essaie de se démarquer des autres par (presque) tous les moyens. Les banques en ligne utilisent plus que d'autres l'arme des frais pour faire la différence. Elles proposent rabais sur les frais prélevés d'habitude à la souscription. Boursorama Banque met en avant sur son site le fait que, sur plus de 400 fonds, les droits d'entrée, les droits de sortie et les droits de garde s'élèvent à... 0 % !  

La banque en ligne propose également à ses clients d'acheter des fonds « partenaires » à des « tarifs spécialement négociés pour eux sans aucun droit de garde ». Ainsi sur le site de Boursorama Banque le fonds Carmignac Patrimoine est-il proposé avec 2 % de frais d'entrée au lieu de 4 %, tarif figurant sur la notice du fonds.  

Les promotions proposées sur les sites des banques en ligne ne sont pas le seul moyen d'échapper aux frais de souscription sur les fonds d'investissement ou à une partie d'entre eux. Comme le rappelle Alain Piquemal, gestionnaire de fortune et administrateur de La Boétie Patrimoine, « les particuliers qui souscrivent des fonds d'investissement dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie le font sans frais ». « Ils ne payent que les frais du contrat d'assurance-vie lui-même », précise-t-il.  

Mais les frais ne doivent en aucun cas être le seul critère de sélection d'une sicav ou d'un fonds commun de placement. C'est la performance qui compte le plus. Il ne sert à rien d'économiser sur les frais si la performance n'est pas bonne.  

Certaines sociétés de gestion n'hésitent pas à faire payer des frais plus élevés à leurs clients parce que les performances de leurs fonds se situent nettement au-dessus de la moyenne. Elles partent du principe, pas faux, que la bonne gestion a un prix. Là encore, l'exercice a ses limites. Il est bien connu, comme le rappelle Jacques Tord, conseiller en gestion de fortune et administrateur de La Boétie Patrimoine, mais le rappel est utile, que « les performances passées ne préjugent pas des performances futures ». Les promotions faites par les banques en ligne portent précisément sur des fonds dont les performances passées ont été excellentes. En sera-t-il toujours ainsi ? « Seul l'avenir compte, dit Alain Piquemal. Le jour où un fonds est connu, il est peut-être trop tard. »  

5 - Regardez si vous n'en avez pas déjà

Une des premières choses à faire quand on a décidé d'acheter des sicav ou des fonds communs de placement est de vérifier qu'on n'en a pas déjà ou plutôt qu'on n'a pas déjà les mêmes que ceux qu'on s'apprête à acheter.  

Les fonds d'investissement sont en effet aujourd'hui partout et l'ouverture du marché de la gestion collective fait que des établissements financiers différents peuvent loger dans leurs produits des fonds d'investissement identiques. Entendez par là qu'un contrat d'assurance-vie multisupport souscrit dans une compagnie d'assurances peut très bien abriter des fonds de placement que le souscripteur a de sa propre initiative déjà logé dans son plan d'épargne en actions (PEA).  

Plus de la moitié des PEA ne sont-ils pas garnis de fonds d'investissement et non d'actions détenues en direct ? Exemple : chez ING Direct, le contrat ING Direct Vie en unités de compte propose des fonds « maison » comme ING Direct Equilibre, ING Direct CAC 40, ING Direct Sélection Europe, mais aussi des fonds d'autres maisons comme Fidelity Europe ou Tricolore Rendement. Si le souscripteur détient déjà dans son plan d'épargne en actions ces deux derniers fonds, il se retrouve avec des doublons.  

Une offre similaire 

Le risque de doublon est d'autant plus grand qu'un phénomène récent est apparu. Les grandes banques, qui se sont converties à la multigestion ou qui ont fait semblant de s'y convertir, ont presque toutes adopté la même démarche de marketing. Elles ont inclus dans leur offre de fonds d'investissement les fonds communs de placement les plus célèbres, qui leur servent de produits d'appel. Il s'agit des fonds de placement de sociétés de gestion indépendantes qui, ces dernières années, ont monopolisé les premières places des classements de sicav et de fonds communs de placement. Beaucoup plus libres de leurs mouvements que les gérants des grands établissements financiers, engoncés dans les procédures et les comités de gestion qui les emprisonnent, ils ont souvent réalisé des performances supérieures à celles des grandes sicav des banques universelles. Celles-ci, qui se sont inquiétées de voir leurs clients les quitter pour ouvrir un compte dans les petites sociétés de gestion indépendantes, ont préféré ajouter à leur gamme de sicav ou de FCP maison ceux de leurs concurrents. Résultat : ce sont toujours les mêmes fonds - et pour cause (leurs performances passées sont les plus attrayantes) - qui sont proposés par les grandes banques à leurs clients.  

Mais les doublons peuvent se produire encore à un autre niveau. De plus en plus de particuliers, salariés, détiennent des parts de fonds communs de placement d'entreprise (FCPE). D'après l'Association française de la gestion (AFG), environ 10 millions de salariés détiennent désormais un compte d'épargne salariale. Le montant des avoirs de ces salariés s'élève à 77 milliards d'euros. Une grosse moitié de cet argent est placé en actions de l'entreprise, le reste étant géré de manière diversifiée par des fonds communs de placement spécialisés en actions, en obligations et en monétaires. Là, le risque n'est pas de se retrouver investi via son épargne salariale dans les mêmes fonds de placement que ceux dans lesquels on est investi dans le cadre d'un plan d'épargne en actions ou d'un contrat d'assurance-vie multisupport. Les produits ne sont pas les mêmes. En revanche, les gestions, elles, sont les mêmes.  

Les sociétés de gestion des FCPE se contentent en effet de mettre en oeuvre, dans le cadre de la gestion de l'épargne salariale, les mêmes philosophies de gestion ou presque et surtout les mêmes politiques de gestion et les mêmes allocations d'actifs que dans leurs fonds de placement commercialisés dans le grand public. Mieux vaut donc s'assurer qu'on n'a pas non plus sous deux étiquettes différentes deux fonds clones ou presque.  

Trouver la parade 

Le même raisonnement - et la même précaution aussi - vaut pour les plans d'épargne retraite populaire (PERP), investis eux aussi en sicav ou en fonds communs de placement.  

Autre phénomène encore récent : le développement de fonds de fonds, des produits de placement par définition composés de plusieurs fonds. Là encore, comme le recommande Jacques Tord, conseiller en gestion de fortune et administrateur de La Boétie Patrimoine, « il faut faire attention à la composition des fonds de fonds ». Sinon, comme il le dit, « on risque de se retrouver avec des fonds de la même maison de gestion dans des fonds de fonds différents ». Et il ajoute : « Si vous croyez à la qualité de la gestion de cette maison, ce n'est pas un problème, mais autant le savoir ! » Sans compter que ces doublons peuvent donner un caractère spéculatif à un patrimoine en Bourse !  

Parfois les doublons sont encore plus difficiles à débusquer. L'investisseur qui a investi dans un fonds de valeurs européennes ne se doute pas toujours que « son » fonds de valeurs européennes est en partie investi en valeurs françaises. La France ne fait-elle pas partie de l'Europe ? S'il achète par la suite un fonds investi en valeurs françaises, la diversification de ses actifs ne sera peut-être pas aussi grande qu'il aurait pu le penser. Il y a une parade. C'est d'investir quand on s'intéresse à l'Europe, dans des fonds qui investissent partout en Europe sauf en France. Là, la diversification sera au rendez-vous.  

6 - Si vous en avez les moyens, envisagez   un fonds de placement à vos initiales 

Et si vous aviez une sicav pour vous et rien que pour vous ? La question peut surprendre. Les fonds d'investissement ne sont-ils pas par définition des produits de placement... collectif ? Pourtant, il est parfaitement possible d'en avoir un pour soi et de ne pas le partager avec d'autres investisseurs. Ce n'est pas, dans certains cas, dénué d'intérêt. 

Pour être plus précis, la formule la plus praticable en matière de gestion personnalisée consiste à bâtir ou plutôt à faire bâtir par une banque un fonds commun de placement « dédié », comme on dit. « Le tour de table d'une sicav doit être beaucoup plus grand que celui d'un fonds commun de placement », explique Albert Cobti, directeur de la gestion et membre du directoire d'Ixis Private Capital Management, le pôle de multigestion du groupe Caisses d'Epargne. « Le nombre minimal d'actionnaires requis dans le cas d'une sicav est de sept. » Ce n'est pas rédhibitoire, mais cela rend l'exercice moins aisé. « Une solution serait de trouver des investisseurs qui accepteraient d'être actionnaires pour quelques actions de cette sicav, précise Albert Cobti. Mais c'est assez difficile à mettre en oeuvre. »  

Reste la solution la plus simple et la plus abordable pour s'offrir une gestion personnalisée. Elle consiste à demander à un établissement financier, à une banque ou à une société de gestion de créer un fonds commun de placement (FCP) sur mesure. Il suffit en effet d'être deux porteurs de parts pour pouvoir monter un fonds commun de placement. Mais les deux porteurs de parts ne sont pas nécessairement deux personnes physiques. « Il peut s'agir d'une personne physique et d'une sicav ou d'un fonds commun de placement qui souscrit une part, explique le directeur de la gestion d'Ixis Private Capital Management. Un fonds maison fait le deuxième porteur. »  

Quelle est alors la marche à suivre ? La première tâche consiste à déterminer le profil de gestion souhaité par l'investisseur. Il faut ensuite envoyer le dossier à l'Autorité des marchés financiers (AMF). L'agrément est accordé si tout est en règle dans un délai d'environ six semaines.  

Le fonds dédié est à la gestion collective ce que la haute couture est à l'industrie de la confection. C'est tout le contraire d'un produit standard en vente à tous les guichets d'un grand réseau bancaire. Le propriétaire d'un fonds dédié a droit à une qualité de « reporting » particulière. « C'est moins anonyme que la gestion sous mandat en batterie », constate le directeur de la gestion privée d'une grande banque. L'investisseur détermine avec l'aide de la société de gestion ses objectifs de gestion, ainsi que les paramètres du risque accepté. Le client et l'établissement financier doivent définir un profil de risque du fonds, un objectif de gestion, l'espérance de rendement attendue.  

Un intérêt fiscal 

L'établissement financier déroule le tapis rouge devant le « propriétaire » du fonds dédié, puisqu'il lui propose de rencontrer le gérant lors de comités de gestion trimestriels ou semestriels. Ces comités ont pour but de faire le point sur la gestion, de définir les grandes orientations à venir et de mettre à la disposition du client tous les documents nécessaires pour lui permettre d'apprécier la performance de la gestion. « Il peut être considéré comme flatteur de participer à un comité de gestion », reconnaît le responsable de la gestion d'actifs d'une petite banque privée. Sur un plan pratique, le « propriétaire » d'un fonds d'investissement personnalisé bénéficie d'un calcul de la valeur liquidative de manière hebdomadaire. Le fonds d'investissement dédié flatte incontestablement l'ego des clients. « C'est un des premiers critères qu'on satisfait », reconnaît le directeur de la gestion privée d'une grande banque à Paris. Ne serait-ce que parce que le « propriétaire » du fonds dédié choisit son nom de baptême...

Qui sont les « propriétaires » de fonds dédiés ? Les détenteurs de gros patrimoines sont les clients habituels. Les chefs d'entreprise ou plutôt les anciens chefs d'entreprise, ceux qui ont cédé leur entreprise et qui détiennent des actifs importants sont souvent tentés de demander une gestion personnalisée.

Autre avantage : comme l'explique Albert Cobti, « le fonds dédié permet de définir le degré de risque que l'on accepte de prendre, celui s'exprimant par la volatilité ». Autrement dit, le « propriétaire » du fonds peut indiquer au gérant s'il accepte ou non une perte en capital sur une certaine période.

Le « propriétaire » du fonds dédié peut - et c'est un avantage supplémentaire - définir de façon précise un horizon d'investissement, le type d'actif à retenir ou à exclure (ne pas avoir recours aux warrants ou ne pas acheter d'actions Carrefour parce qu'il fait partie de la famille fondatrice de la chaîne de grande distribution), le type d'opération à effectuer ou à éviter (pas de dépôt à terme ou de produits dérivés, par exemple).

Mais la formule du fonds dédié présente aussi un intérêt fiscal. Ce n'est pas le moins intéressant. « L'opération présente un intérêt fiscal par rapport à la détention de titres en gestion de portefeuille, explique Albert Cobti. Le compteur des plus-values ne tourne pas comme dans un portefeuille de titres. » Il est possible dans un fonds dédié de décider après deux ou trois ans de faire évoluer l'orientation de gestion du fonds. Le changement d'objectif de gestion dans le cadre d'un fonds dédié est sans incidence fiscale. Qui plus est, le fait que le fonds dédié soit logé dans un contrat d'assurance-vie permet, comme le souligne le membre du directoire d'Ixis Private Capital Management, « de commencer à exonérer la fiscalité successorale ». 

Bien sûr, l'administration fiscale veille, mais, si la quote-part des actifs composant l'ensemble du patrimoine d'un particulier reste raisonnable (autour d'un tiers du patrimoine placés en assurance-vie), cela ne pose pas de problème. Car qui dit fonds dédié dit contrat d'assurance-vie. « Il n'est pas possible de détenir un fonds dédié en dehors d'un contrat d'assurance-vie, précise Albert Cobti. Le client a une créance sur la compagnie d'assurances. » Au sens strict, c'est la compagnie d'assurances qui est le détenteur du fonds commun de placement. De toute façon, une personne physique ne peut pas détenir plus de 10 % d'un fonds commun de placement. Le fonds dédié sera nécessairement logé dans un contrat d'assurance-vie multisupport.

Les fonds dédiés ne sont pas pour autant des outils de gestion qui peuvent être mis entre toutes les mains.

Albert Cobti insiste sur le fait qu'il « ne constitue pas de fonds en deçà de 10 millions d'euros ». Ce seuil s'explique en particulier par l'existence d'un certain nombre de coûts fixes à amortir : la rémunération du dépositaire, celle du comptable, celle du commissaire aux comptes, par exemple.

La haute couture est-elle plus performante que le prêt-à-porter ? Les performances d'un fonds dédié ne sont pas nécessairement meilleures que celles d'un fonds grand public. Le gérant pratiquera la même politique de gestion à profil de risque égal que celle qu'il pratique sur des fonds ouverts au grand public. Ce n'est pas un gage de performance, mais c'est un gage de réactivité par rapport à la détention de titres en direct. Le client peut avoir le sentiment qu'il « tient » le gérant. Encore faut-il qu'il ne le tienne pas trop !

Le « propriétaire » d'un fonds dédié qui multiplierait les interdits irait à l'encontre de ses propres intérêts. « Si le client dit : «Je ne veux pas de risque de change», cela va nous gêner, reconnaît Albert Cobti. Le gérant a intérêt à avoir recours à une couverture de change dans un marché de devises volatil. Si le client ne met pas trop de restrictions, les choses se passent bien. » Le client peut confier des « poches d'actifs » (des morceaux du portefeuille) à des gérants différents. Il leur confiera par exemple exactement le même montant. Les « propriétaires » de fonds dédiés les plus sophistiqués retirent leur mandat au dernier pour le donner au premier au bout de deux ou trois ans.

7 - Ne relâchez pas votre effort
Rien, c'est rien, mais trois fois rien, c'est déjà quelque chose. Raymond Devos avait résumé à la perfection le bien-fondé des plans d'investissement programmés, les PIP. Au départ, quand les possibilités d'épargne sont faibles, il y a effectivement de quoi être découragé à l'idée de ne pas pouvoir consacrer plus de 100 euros par mois. Pourtant, au bout de vingt ans, les 24.000 euros ainsi investis en Bourse peuvent réserver de belles surprises. C'est la loi de la nature : les petits ruisseaux font les grandes rivières. D'une part, l'accumulation devient substantielle. Mais surtout, elle procure un effet de levier surprenant.

En pratique, au fil des mois, les sommes sont investies en actions de sicav. Or quand les cours sont bas, le pouvoir d'achat s'accroît. Il est possible d'acquérir davantage de titres. Mais quand la Bourse remonte, c'est la valeur liquidative (le cours de la sicav) qui se gonfle d'autant. Cependant, ces plans ne peuvent avoir de sens que dans la durée. Sur deux ou trois ans, voire cinq ou six, ils peuvent traverser une période de baisse continue. La mécanique d'accumulation devient alors infernale. Il faut impérativement des mouvements de tôle ondulée, avec des hauts et des bas. Pour cela, le meilleur allié est le temps : de l'ordre de vingt ans par exemple. C'est pourquoi il faut réserver ces plans à son épargne de long terme, celle que l'on met de côté en prévision d'un complément de retraite, par exemple.  

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Laurent Desmoulière (Meeschaert) : « Gare aux excès de la défiscalisation »