Vendredi 15 septembre 2006

ETUDE DU BIPE

UN ARTICLE UN PEU ANCIEN QUI PERMET DE PRENDRE DU RECUL

Selon le *BIPE, 2006 sera marquée par un net ralentissement pour l’assurance vie mais surtout pour l’immobilier

*Le BIPE est une société d'études économiques et de conseil en stratégie certifiée OPQCM

Les prévisions du BIPE*, présentées le 1er décembre dernier lors du troisième séminaire annuel de l’Observatoire permanent des marchés de l’épargne et du crédit, montrent que la croissance du patrimoine financier des ménages diminuera en 2006 notamment à cause du tassement des prix des actifs boursiers. La croissance du patrimoine total sera également freinée par le ralentissement des prix de l’immobilier résidentiel.

2005 : encore une excellente année pour l’assurance vie et l’immobilier, mais la liquidité de l’épargne reste élevée

En 2005, près de 220 000 logements neufs ont été achetés par les ménages, dont une forte proportion d’investissements locatifs relevant de la loi « Robien ». La valeur des transactions sur l’ancien a crû de près de 10%, largement en raison de la croissance des prix. Au total, les crédits nouveaux à l’habitat ont progressé de plus de 18%. Le dynamisme des crédits nouveaux au titre des logements anciens explique, pour partie, le montant important des placements financiers : 120 milliards d’euros en 2005 contre moins de 110 milliards en 2004.

La collecte sur les contrats d’assurance vie a encore progressé de près de 14%, soit un rythme comparable à celui de l’an dernier. Les versements sur les supports unités de compte ont très fortement rebondi (+40%) ; ceux sur les supports euros ont progressé de plus de 8%. Au total, les placements en assurance vie représentent 60% de l’ensemble des placements financiers en 2005.

La surprise relative de l’année 2005 concerne la collecte sur les livrets fiscalisés (plus de 15 milliards d’euros), alors que les livrets défiscalisés refluaient quelque peu après la baisse de la rémunération du 1er août 2005. Cette forte collecte sur les livrets fiscalisés s’explique en partie par la riposte développée par les grands réseaux contre les « nouveaux entrants ».

Malgré la bonne tenue de la Bourse (+18% en glissement annuel pour le CAC40 prévus à fin décembre 2005) et la réussite des ouvertures de capital de GDF et d’EDF, les souscriptions nettes d’actions cotées en direct de la part des ménages sont restées fort modestes. Les achats nets d’OPCVM hors monétaires ont rebondi du côté des OPCVM actions et diversifiés, mais sont négatifs en ce qui concerne les OPCVM obligataires. Les souscriptions nettes d’actions non cotées et d’autres participations sont restées, quant à elles, très significatives.

Le 1er décembre 2005, la BCE a porté son principal taux directeur à 2,25%, montrant du doigt la hausse des prix à la consommation mais visant en fait, dans plusieurs pays de la zone euro, la croissance du crédit et la forte augmentation des prix de l’immobilier. Ce processus de normalisation de la politique monétaire se poursuivra en 2006, mais devrait être freiné par la perspective d’une politique budgétaire allemande très restrictive en 2007.

2006 : dans un environnement de remontée des taux d’intérêt, l’immobilier ralentira nettement, de même que la progression de l’assurance vie

Le 1er février 2006, la rémunération du livret A devrait être portée à 2,25%. La hausse des taux d’intérêt longs se poursuivra au cours de l’année et ils devraient atteindre 3,9 % en décembre. La dépense logement en capital des ménages ralentira sensiblement (moins de 3% contre 11% en 2004) et les crédits reculeront (-2%) en partie à cause de la remontée des taux d’intérêt.
La collecte sur les livrets se tassera nettement pour les livrets fiscalisés, mais rebondira pour les livrets défiscalisés à la suite de la hausse des taux règlementés début février. Quant à l’épargne contractuelle, sa variation d’encours devrait être négative, la croissance de l’encours des PEL devenant de plus en plus modeste.

La collecte sur les contrats d’assurance vie continuera de progresser, mais à un rythme nettement ralenti par rapport à 2004 (6% contre 14%). Toutefois, l’épargne des ménages en assurance vie représentera encore plus des trois cinquièmes du total des nouveaux placements financiers.

Enfin, s’agissant des valeurs mobilières, la collecte devrait être plus importante qu’en 2005, moins en raison de fortes souscriptions nettes d’actions cotée que d’une certaine reprise sur les OPCVM généraux et sur les fonds d’investissement divers (FCPE et les nouveaux OPCI).

En résumé, malgré un flux nouveau de placements financiers d’environ 120 milliards d’euros (de même niveau qu’en 2005), la croissance du patrimoine financier des ménages en 2006 se situera en dessous de celle de 2005, du fait d’une progression moindre des prix sur les marchés boursiers. La croissance du patrimoine total sera également freinée par l’inflexion sur les prix de l’immobilier résidentiel.

* Le BIPE est une société d'études économiques et de conseil en stratégie

Source : http://www.bipe.fr

Par Gaypatrimoine
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Jeudi 12 octobre 2006

Les prix de l'immobilier francilien se stabilisent

Jeudi 12 octobre 2006

Actualité

IMMOBILIER -

Les prix de l'immobilier francilien se stabilisent
La Chambre des Notaires a constaté un tassement du volume des transactions sur fond de décélération de la hausse des prix des logements en Ile de France au deuxième trimestre. Elle prévoit une progression annuelle des prix à un seul chiffre sur 2006.

Les prix de l'immobilier à Paris et en Ile-de-France se sont stabilisés au deuxième trimestre, avec une hausse de 12,5% en rythme annuel contre 13,7% un trimestre plus tôt, selon la Chambre des Notaires dans sa note de conjoncture trimestrielle.

Ce " ralentissement de la hausse, d'un trimestre à l'autre est moins marqué à Paris (+2,2%) qu'en banlieue (+1,6% autour de la capitale, et +2,8% dans la grande couronne) ", précisent les notaires de Paris et d'Ile-de-France. Aujourd'hui " plus modérée ", l'évolution des prix est donc " loin de connaître la baisse annoncée par certains observateurs ", affirment-ils.

Cet " atterrissage en douceur " des prix permet de penser " que l'on s'achemine vers une progression annuelle des prix à un seul chiffre sur l'ensemble de l"année 2006 ", estiment les notaires. Ils espèrent une telle évolution des prix " plus compatibles avec l'évolution des revenus des ménages, dont les besoins en logements restent considérables ".

Le nombre de ventes a baissé sur un an, en particulier à Paris

Dans le même temps, avec 61.428 ventes, tous biens immobiliers confondus, contre 63.177 un an plus tôt, le volume des ventes a enregistré un fléchissement de 2,8% au deuxième trimestre, mais ce chiffre vient à la suite d'une très forte progression des ventes au premier trimestre de 6,3%, selon la note des notaires.

Et, si le volume des ventes des appartements anciens libres baisse de 2,4%, le montant cumulé des ventes pour cette part du marché augmente de 7,9%. En revanche, pour les appartements neufs, le volume et le montant des ventes ont baissé, respectivement de 13,3% et 2,9%.

De plus, ce recul du nombre de transactions est variable d'une zone géographique à l'autre : significatif à Paris intra-muros avec une baisse de 6,6%, sensible en grande couronne avec une baisse de 2,5% et ténu en petite couronne avec un repli de 0,5%.

En outre, l'écart des prix entre le neuf et l'ancien n'a cessé de se réduire depuis 1996, notent les notaires, " cette évolution est une illustration de la pénurie de l'offre de logements consécutive à l'insuffisante alimentation du marché en constructions neuves ". La Chambre des Notaires rappelle que l'Ile de France, qui représente 20% de la population française, n'accueille toujours que 10% de la construction neuve.

Enfin, relevant " la souplesse dont continuent à faire preuve les banques en matière d'octroi de crédits immobiliers " et le toujours " bas niveau des taux d'intérêt ", la Chambre des Notaires ne voit pas une baisse de l'activité dans le secteur de l'immobilier, l'aspiration des Français à être propriétaires de leur logement est " plus que jamais plébiscitée. ". (avec l'AFP)

Par Gaypatrimoine
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Jeudi 12 octobre 2006

BULLE IMMOBILIERE

Les articles défavorables se multiplient dans la presse française et internationale,...

Des économistes réputés l'annoncent depuis des semaines. A force de tirer sur la sonnette d'alarme, les nouveaux acquéreurs potentiels se font attendre et observent les prix.

D'autant plus que le secteur est soutenu artificiellement à coup de renfort de loi de défiscalisation : Boorlo.

Mais, un placement en emprunt d'Etat est rentablement plus interessant aujourd'hui !!!! net de fiscalité compris. Sauf qu'il reste extrèment rare d'acheter des OAT à crédit !

Le marché devient franchement dangereux pour les nouveaux rentrants. Restez très sélectif sur la qualité des biens à acquérir.

Le marché immobilier s'assagit

Annoncé depuis bientôt 4 ans, le ralentissement de la hausse des prix de l'immobilier semble se dessiner. Fin septembre, selon les chiffres publiés par la Fnaim, les prix de l'immobilier en France affichaient un hausse annuelle de 7,6 % contre 10,4 % en 2005 et 15,5 % en 2004. Les chiffres publiés cette semaine par la Chambre des notaires le confirment. Les notaires franciliens constatent en effet un tassement du nombre des transactions : après une forte hausse au premier trimestre (+ 6,3 %), le marché immobilier en Ile-de-France a enregistré un fléchissement de son activité au deuxième trimestre 2006 (- 2,8 % en moyenne sur un an), nettement plus prononcé à Paris (- 6,6 %) à l'exception des maisons anciennes (+ 12 % en Petite Couronne et + 2,1 % en Grande Couronne). Ce ralentissement s'est accompagné d'une décélération de la hausse des prix. Si les hausses annuelles sont restées élevées : + 12,5 % dans la capitale où le m2 atteint le prix moyen de 5 515 €, + 11,9 % dans les Hauts-de-Seine, + 18,5 % en Seine-St-Denis, + 14,2 % dans le Val-de-Marne et + 10 % dans les Yvelines, néanmoins l'ensemble de la région parisienne a connu un ralentissement de la hausse des prix d'un trimestre à l'autre. Ce ralentissement est moins marqué à Paris (+ 2,2 % au 2e trimestre 2006, contre 2,8 % au 1er trimestre) que dans les départements de la Petite Couronne (+ 1,6 % contre 4 %) et de la Grande Couronne (+ 2,8 % contre + 4,1 %), à l'exclusion toutefois des Yvelines (+ 1,9 % contre + 1,2 %). S'agissant de Paris, les prix des appartements anciens ont, au 2e trimestre évolué dans une fourchette extrêmement large, allant de - 1,2 % dans le 2e arrondissement à + 6,9 % dans le 7e arrondissement. Cette décélération de l'augmentation des prix annonce un "atterrissage en douceur". Les notaires franciliens estiment "que l'on s'achemine vers une progression annuelle des prix à un seul chiffre plus compatible avec l'évolution des revenus des ménages, dont les besoins en logement restent considérables".

La Tribune - édition électronique du 25/09/06 à 16:56

Le ralentissement du marché immobilier américain se confirme

Pour la première fois depuis avril 1995, le prix des ventes de logements anciens a reculé de 1,7% en août outre-Atlantique. Le nombre des ventes de ces logements a lui aussi légèrement reculé, à 6,3 millions en rythme annualisé. Les indices boursiers se sont brusquement repliés dans la crainte d'un effondrement du marché immobilier.

Tant attendu par la Réserve fédérale, le ralentissement du marché immobilier aux Etats-Unis est en train de s'opérer comme prévu: en douceur. Selon la National Association of Realtors (NAR), les reventes de logements aux Etats-Unis ont baissé de 0,5% en août par rapport à juillet à 6,30 millions d'unités (en rythme annuel).

Les analystes tablaient sur 6,20 millions d'unités. En rythme annuel, les reventes de logements ressortent en baisse de 12,6%. Le mois d'août 2005 s'était soldé par un total de 7,21 millions de ventes de logements existants en données annualisées.

Pourtant, les marchés semblent accueillir ces chiffres avec crainte. Il faut dire que pour la première fois depuis avril 1995, le prix médian des ventes de logements anciens a reculé de 1,7% en août outre-Atlantique. Et le président de la réserve Fédérale de Dallas, Richard Fisher, a déclaré aujourd'hui qu'il y fallait s'attendre à un sévère retournement sur le marché immobilier. Alors qu'il avait démarré la séance en hausse, l'indice phare de la Bourse de Paris s'est replié dans le sillage des marchés new-yorkais dans l'après-midi, juste après cette publication.

Caroline Mignon

Economie | L'actualité économique

Logements : la flambée des prix, c'est fini

CAROLE PAPAZIAN.

Publié le 23 septembre 2006

Actualisé le 23 septembre 2006 : 23h06

En août, les prix de l'ancien ont fléchi et le Bipe prévoit un léger recul pour 2007. Une inflexion après des années de spirale à la hausse.

APRÈS des années d'envolée des prix, la question est dans toutes les bouches : alors bulle ou pas bulle ? Le retournement est-il là ou pas ? La prévision est toujours hasardeuse. Pourtant, cette semaine, Jean-Louis Borloo, le ministre du Logement, a prédit « une baisse sensible des prix » dans les deux à trois années qui viennent, affirmant que l'on allait « revenir à un marché normal ».

Une déclaration qui a aussitôt fait réagir : le président du réseau d'agences immobilières Orpi, Bernard Cadeau, a notamment apporté un bémol, estimant que « la hausse de l'immobilier s'inscrit encore aujourd'hui dans la durée en France, même si l'on observe des effets de paliers ».

Aujourd'hui, les professionnels ne croient pas à un krach immobilier. « Les fondamentaux sont solides, les taux d'intérêt restent historiquement bas, la structure de la clientèle est saine », relève René Pallincourt, le président de la Fnaim. Ce qui ne veut pas dire que le paysage n'est pas en train de changer.

On peut déceler plusieurs signes de ce changement. Premier indice, les prix de l'ancien ont reculé en août, pour le deuxième mois consécutif. Oh, rien de spectaculaire (voir graphique ci-contre) mais un fléchissement de 1,1 % en août et de 0,3 % en juillet. « Sur les mois de juillet et août, on a constaté un léger recul des prix. C'est la première fois depuis longtemps », reconnaît René Pallincourt.

L'année 2006 marquera donc un net infléchissement de la hausse des prix. Les prix progresseront encore vraisemblablement, mais beaucoup moins que les années précédentes. De quel pourcentage ? Il varie selon les bases de calcul et les sources. Depuis le début de l'année, les prix ont augmenté de 3,8 % seulement selon les chiffres mensuels de la Fnaim. Le Bipe et Empruntis, qui se sont associés pour présenter des indicateurs, estiment, eux, que « si les prix ne bougent plus entre septembre et décembre 2006, la hausse serait de l'ordre de 6 % pour 2006 ». Deuxième indice, les délais de vente s'allongent. « Ils sont en moyenne de trois mois, contre un mois et demi à deux mois l'année dernière », explique René Pallincourt. Et, troisième indice, l'activité se calme.

Toujours un scénario d'atterrissage en douceur

Dans le neuf, où les investisseurs représentent en gros un acheteur sur deux, le changement de régime fiscal (nouveau Robien, Borloo social) rend les statistiques du premier semestre difficiles à lire. Mais aucun recul des prix n'est annoncé ; au contraire, les prix du neuf devraient être dopés par les nouvelles normes en matière d'économie d'énergie.

Pour l'ancien, le Bipe et le courtier Empruntis évoquent un atterrissage en douceur du marché. Ils tablent sur une baisse des prix de 4 % l'an prochain (voir graphique).

La flambée des prix semble bel et bien finie. La demande existe, certes, mais encore faut-il qu'elle soit solvable. Après une hausse des prix estimée par le Bipe entre 1997 et 2005 à 115 % inflation incluse et à 82 % hors inflation, l'équation devient difficilement soutenable pour bien des emprunteurs. Cette spirale à la hausse va poser des problèmes de solvabilité. Jusqu'ici, les ménages ont pu compenser la hausse des prix en allongeant la durée de leurs crédits (on voit aujourd'hui apparaître quelques offres sur 35 ans), mais l'exercice touche à ses limites. D'autant que les banques durcissent leurs positions. Pas encore nettement sur les taux, mais sur d'autres critères. « Les apports remontent pour les populations considérées comme à risque et on assiste à une sélectivité croissante des dossiers », remarque Geoffroy Bragadir, directeur général d'Empruntis.

Reste l'élément psychologique. « On peut aussi se demander s'il ne peut pas y avoir un phénomène de contagion psychologique avec l'immobilier américain », s'interroge même Cyril Blesson au Bipe. Pourtant, rien ne justifie a priori cette contagion, le cycle de l'économie, les financements, la situation des ménages sont très différents.

Enfin, un élément plus objectif, la démographie, pourrait jouer à moyen terme sur le marché français et créer des comportements différents entre régions. Selon le Bipe, « le boom des seniors entre 2005 et 2010 pourrait entraîner de fortes ventes en Île-de-France, ces derniers optant pour la province pour leur retraite ».

Un nouvel article tout chaud, bon courage aux Agents Immobiliers !

Mardi 26 septembre 2006 , Les Echos

IMMOBILIER –

Après une décennie d'euphorie dans la quasi-totalité des pays industrialisés, l'immobilier donne les premiers signes de refroidissement aux Etats-Unis. Ralentissement, retournement, krach ? Si la question taraude les conjoncturistes, c'est parce que la " pierre " influence profondément l'ensemble de l'économie. Pendant trois jours, " Les Echos " passent au crible les facteurs qui peuvent faire pencher la balance outre-Atlantique, en Europe et en France.

La fête est-elle finie ? A chaque rentrée, cette question anime le petit cercle des prévisionnistes. Après dix ans de hausse continue des prix des logements dans tous les pays industrialisés, à l'exception de l'Allemagne et du Japon, les prédicateurs du retournement sont à cran. Tandis que les professionnels de l'immobilier se réjouissent d'une conjoncture exceptionnelle - " En dix-sept ans, jamais l'environnement n'a été aussi favorable ", s'est exclamé Martin Bouygues, PDG du groupe de BTP -, les économistes, cramponnés à la théorie des cycles, scrutent les premiers signes de ralentissement.

L'éclatement de la bulle immobilière au début de la décennie 1990 et son impact sont encore présents dans toutes les mémoires. Les économies en apparence les plus solides, au premier rang desquelles celle du Japon, avaient alors plongé. Par la suite, le développement des nouvelles technologies a effacé les blessures causées par l'immobilier. Et ironie, lorsque à son tour, la bulle Internet a explosé au début des années 2000, et que les Bourses mondiales ont chuté, c'est la pierre à nouveau qui a pris le relais. Son dynamisme a évité à bien des économies une récession trop forte. Mais aujourd'hui, le plus grand, le plus liquide et le plus transparent des marchés du monde, les Etats-Unis, offre des signes de refroidissement. Aussi tous les paris sont-ils ouverts : pause, retournement, krach... Le plus prudent est d'annoncer le " ralentissement ". Même si celui attendu en septembre 2004, puis en septembre 2005, ne s'est pas produit.

Crédit à tout va

Evidemment, les prévisions divergent selon les personnes interrogées. Les économistes, dont la mission est de surveiller les moindres soubresauts de la conjoncture, n'écartent pas une correction douloureuse, quand les professionnels, promoteurs, constructeurs, banquiers... évoquent un marché sain, solide, qui mérite une pause, voire une légère purge. Mais qui saboterait la branche sur laquelle il est assis ? Au milieu, les banques centrales s'inquiètent des conséquences inflationnistes conséquence un resserrement monétaire, au risque d'accentuer la fragilité de certains marchés et de déstabiliser un secteur important pour la croissance économique.

En vérité, alors que la demande de biens immobiliers se situe encore à un excellent niveau dans la plupart des pays, et redémarre enfin chez les deux retardataires, l'Allemagne et le Japon, personne ne sait réellement évaluer le risque de retournement. En théorie, d'ailleurs, il n'existe pas de marché " mondial " de l'immobilier, chaque pays ayant ses propres caractéristiques urbaines, démographiques, culturelles et des systèmes de crédit et d'aide au logement très différents. En pratique, partout la même cause a eu les mêmes effets : la baisse des taux d'intérêt s'est traduite par une envolée des prix. Depuis 1998, la valeur des logements a ainsi été multipliée par trois en Grande-Bretagne, en Espagne, en Irlande, et par deux en France et aux Etats-Unis. Avec un rythme de hausse complètement déconnecté de celui de la croissance économique : + 9,9 % en moyenne annuelle au Royaume-Uni entre 2000 et 2005, + 9,4 % en France, + 12,2 % en Espagne, + 11 % aux Etats-Unis, + 7,7 % en Australie, etc. Pis, ces moyennes cachent un réel emballement depuis 2002. Dans l'Hexagone, par exemple, les prix moyens des logements ont bondi de 14 % l'an passé, quand le PIB n'augmentait que de 1,2 % !

Mais la baisse des taux n'aurait pas suffi à expliquer cette envolée si les banques ne s'étaient livrées à une concurrence acharnée dans le crédit à l'habitat. Allongement de la durée des prêts, multiplication des formules à taux variables, développement des marchés hypothécaires, l'offre s'est incroyablement sophistiquée, afin de solvabiliser toujours plus de ménages. " On peut aussi rappeler des éléments communs entre les pays, comme l'allongement de la durée de la vie, qui suscite de nouveaux besoins de logement, la chute des marchés boursiers, qui a rendu le placement pierre plus attractif, les craintes sur l'avenir des retraites, la cherté des loyers, autant de facteurs qui se sont cumulés pour nourrir la demande et alimenter la hausse ", constate Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole.

L'impact de l'" effet richesse "

Cette envolée s'est partout accompagnée d'un gonflement spectaculaire de la dette des ménages, qui atteint 130 % du revenu disponible brut en Grande-Bretagne, 120 % en Espagne, 65 % en France, 126 % aux Etats-Unis. En même temps, le taux d'épargne a baissé. Outre-Atlantique, il est même devenu négatif l'an passé (- 0,5 %). Et la Banque centrale européenne (BCE) s'alarme qu'en dépit de ses avertissements les taux de croissance de la production de crédits à l'habitat continuent d'être à deux chiffres (10 % en glissement annuel).

D'où de légitimes inquiétudes sur l'existence d'une bulle prête à éclater à la moindre hausse des taux d'intérêt. D'autant que si l'on rapporte le prix des logements aux revenus des ménages, on retrouve dans bien des cas les ratios d'avant la crise immobilière de 1991. A contrario, le FMI vient d'annoncer une croissance mondiale record pour 2007, et l'OCDE a révisé à la hausse ses prévisions, les portant de 2,2 % à 2,7 %.

Tous les clignotants de l'économie étant au vert, faut-il se soucier outre mesure d'un risque immobilier mondial ? Après tout, pourrait-on dire, " quand tout va, le bâtiment va ". Qui plus est, cette branche pèse désormais en moyenne à peine 5 % du PIB dans les économies industrialisées. Vrai et faux, répondent les économistes, car sa bonne santé demeure décisive pour l'emploi et la consommation. " En France, le bâtiment ne représente que 5 % du PIB, mais 8 % de l'emploi ", précise la Fédération française du bâtiment. " C'est un des derniers secteurs à employer beaucoup de monde, de façon répartie sur tout le territoire et sans possibilité de délocalisation ", renchérit Nicolas Bouzou, directeur de la société de prévision Asteres.

Néanmoins, les économistes se préoccupent davantage de ce qu'ils appellent l'" effet richesse ". Puisque le logement constitue leur actif le plus important, les particuliers dépensent et consomment davantage quand les prix montent et leur donnent l'illusion de s'enrichir. " En France, où l'immobilier représente 60 % du patrimoine des ménages, la consommation a augmenté deux fois plus vite que le pouvoir d'achat en 2002 et 2003 ", rappelle Nicolas Bouzou.

Dans les pays anglo-saxons, le mécanisme est encore plus puissant, car de nombreux crédits, y compris à la consom- Suite page 9 mation, sont gagés sur la valeur hypothécaire des habitations. " Au Royaume-Uni, ces crédits ont pu compter pour 10 % du revenu des ménages en 2004 ", souligne Olivier Eluère, tandis que Vladimir Borgy, économiste au Cepii, souligne qu'outre-Atlantique le seul mécanisme de l'" extraction hypothécaire " - des crédits basés sur la progression de la valeur du bien - a atteint 3,8 % du revenu disponible brut des ménages, là aussi en 2004. Bien sûr, si les prix baissent, ces facilités d'emprunt disparaîtront, ce qui se répercutera sur la consommation. Selon certains calculs, en cas de simple stabilisation des prix, le PIB américain pourrait diminuer de 0,7 %.

Suspense sur les taux d'intérêt

Pour l'heure, les indices d'un retournement de conjoncture sont encore maigres. Partout, les prix restent orientés à la hausse, quoique à des rythmes plus faibles, mais ici ou là, les délais de transactions s'allongent, les ventes reculent dans le neuf... Aux Etats-Unis, une nette décélération de la croissance des prix s'est produite au deuxième trimestre (voir ci-contre). A priori, ces signaux n'ont rien d'affolant.

Tout dépendra de l'évolution des taux. Si les banques centrales les augmentent comme elles le promettent, elles vont renchérir le coût du crédit, écarter ainsi de nombreux candidats à l'accession à la propriété et donc ramener le calme sur les marchés immobiliers. Cependant, elles risquent aussi de faire plonger des ménages fragiles, endettés à taux variables comme en Espagne ou au Royaume-Uni. Et pour peu que la BCE relève de 2 points le loyer de l'argent, l'OCDE s'attend à de sérieuses difficultés dans plusieurs pays du Vieux Continent.

Aujourd'hui, personne n'ose prédire de réel krach. La majorité des études publiées en cette rentrée 2006 parie sur l'" atterrissage en douceur ". Même s'il existe autant d'indices en faveur d'un retournement (niveau d'endettement, hausse des taux, remontée de la Bourse...) que de l'évolution inverse (abondance des capitaux, reprise de la croissance, besoins démographiques). Avec un bémol : en cas de difficultés aux Etats-Unis, et bien que l'immobilier reste un marché local, l'effet psychologique, autrement dit le réflexe moutonnier, pourrait jouer un rôle fondamental. A vrai dire, règne ce sentiment diffus et partagé que l'heure de faire une pause est arrivée. Les ménages ne peuvent plus suivre et, aux prix actuels, les banques commencent à se mettre en risque.

Les économistes lancent donc simplement des appels au " refroidissement ". La science économique ne serait-elle que l'art d'accommoder ses souhaits ? De fait, si les crises étaient prévisibles, cela se saurait, elles n'auraient pas lieu !

L'annuaire des blogs sur le sujet,....

certains sont très bien réalisés et mis à jour réguliérement,..

http://www.immobilier-bulle-krach.com/

http://janot51.over-blog.com/

http://jaimelekrach.over-blog.com/

http://www.krach.biz/

Par gay.patimoine
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Samedi 14 octobre 2006

La fête immobilière est finie

La fête immobilière est finie, par Eric Le Boucher

Eteignez les lampions. Aux Etats-Unis, les ventes de maisons neuves ont chuté de 17 % par rapport à la même période de 2005 et celles de maisons anciennes de 12 %. Le stock des propriétés à vendre est en hausse de 60 %. Selon l'Association nationale des promoteurs, les prix sont en recul de 1,7 % sur un an. Et beaucoup redoutent le pire, comme l'économiste Nouriel Roubini, qui prévoit un ajustement de 20 % des prix de vente. Quelques indices d'août sont un peu meilleurs, mais, pour Ben Bernanke, le président de la Federal Reserve, "la correction est sévère". Ailleurs dans le monde, on n'observe encore qu'un ralentissement des hausses. Le mètre carré a gagné 4,5 % sur un an en France, mais seulement 0,1 % au troisième trimestre. La fièvre était mondiale ; le retour au calme, sinon la baisse, sera mondial.

De 1950 à 1995, le prix des logements a évolué en moyenne au même rythme que les autres produits et services. Depuis cette date, le mètre carré a gagné 150 % hors inflation aux Etats-Unis. En Grande-Bretagne et en Espagne, les prix d'achat moyen des logements ont été multipliés par trois. En France, le mètre carré, à Paris comme en province, a plus que doublé.

Cette flambée avait alarmé certaines autorités. Alan Greenspan, alors président de la Federal Reserve, avait parlé au printemps 2005 de "mousse", euphémisme qui voulait dire bulle spéculative. La "mousse" a pourtant continué de s'épandre. Le prix moyen a gagné 13,6 % de 2004 à 2005 aux Etats-Unis dans leur ensemble, mais 52 % à Las Vegas, 20 % à Washington ! A Londres, un tassement était observé quelques mois, avant un rebond. En France, les acquéreurs devaient signer un chèque plus lourd de 10 %.

La hausse s'est nourrie de plusieurs facteurs cumulatifs.

1. La bonne tenue de l'économie. La croissance a été forte dans le monde, et dans le monde anglo-saxon en particulier (la faiblesse de la Vieille Europe a été une exception).

2. La démographie positive, soit du fait de l'immigration (Etats-Unis, Grande-Bretagne), soit du fait de la multiplication du nombre de ménages à cause des divorces.

3. L'argent pas cher. Les emprunts ont été facilités par des taux "historiquement bas" et par l'ingéniosité des banquiers, qui proposent l'allongements des durées de remboursement et des commodités de paiement.

4. La Bourse hésitante. Marquée par des chutes, comme en 2000, elle est regardée comme un investissement moins attractif que la pierre. 5. La demande étrangère, qui a renforcé les déséquilibres du marché. Les capitaux sont venus du Nord vers le soleil du Sud, d'Asie ou du golfe Persique, sous forme privée ou sous forme de fonds de placement, très actifs.

La fête est finie.

La question est de mesurer les conséquences macroéconomique de la dissipation de la "mousse". La réponse partage radicalement les économistes. Goldman Sachs rappelle que l'immobilier a contribué pour 1 % par an à la croissance américaine de 2003 à 2005. Le recul pourrait donc, en retour, supprimer maintenant un point de PIB par an. Certains pensent que le prix à payer sera plus élevé. Pour les économistes de la banque HSBC, les Etats des deux côtes, est et ouest, et la capitale fédérale ont des prix surévalués de 35-40 %. La fonte de cette survaleur représenterait une déflation de 6 000 milliards de dollars ! Les conséquences pourraient être brutales. Mais d'autres économistes soulignent que les banques ont pris des garanties, que le pétrole recule et que les salaires, en forte hausse, vont prendre le relais du "contre-effet richesse" de l'immobilier pour maintenir la consommation des ménages. Quant aux entreprises, elles ont assez de moyens pour s'immuniser dans une crise immobilière, hormis celles du BTP, directement concernées.

Bref, la croissance est devenue plus équilibrée en 2006. La récession pourrait être évitée, et cette expansion maintenue permettrait à son tour de lisser la correction immobilière. L'économie américaine, qui aura encore galopé au rythme de 3,6 % cette année, reviendrait à 1,9 % en 2007 selon la banque HSBC et à 2,5 % selon Ixis.

Et quid en Europe des prix immobiliers ? Outre-Manche, le fléchissement observé il y a un peu plus d'un an a été suivi d'un rebond. Une redescente est possible, mais, au total, le scénario qui se dessine est celui d'un atterrissage en douceur. En France, les spécialistes font le même pari. Pas de chute, sauf exceptions, sur certains biens, dans certains lieux. En Espagne, aucun signe de repli n'est en vue pour l'instant. L'investissement résidentiel reste très puissant et les prix sur un an ont gagné encore 10 %.

Mais, à moyen terme, on peut penser que quatre des cinq causes de la hausse susmentionnées vont s'inverser. L'argent devient plus cher, la Bourse repart. Surtout, le vieillissement va jouer négativement. Les baby-boomers qui se sont pressés hier pour acheter une maison au soleil pour leur retraite vont changer d'objectif et penser à leur santé, bref les revendre pour acquérir des logements en ville, voire médicalisés. Les acheteurs, les actifs sont, eux, en nombre qui va diminuant. Le marché immobilier pourrait s'installer sur une tendance baissière, comme au Japon ou dans les années 1970 lors du départ des baby-boomers de l'après-14-18.

Eric Le Boucher

Article paru dans l'édition du 08.10.06

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Eteignez les lampions. Aux Etats-Unis, les ventes de maisons neuves ont chuté de 17 % par rapport à la même période de 2005 et celles de maisons anciennes de 12 %. Le stock des propriétés à vendre est en hausse de 60 %. Selon l'Association nationale des promoteurs, les prix sont en recul de 1,7 % sur un an. Et beaucoup redoutent le pire, comme l'économiste Nouriel Roubini, qui prévoit un ajustement de 20 % des prix de vente. Quelques indices d'août sont un peu meilleurs, mais, pour Ben Bernanke, le président de la Federal Reserve, "la correction est sévère". Ailleurs dans le monde, on n'observe encore qu'un ralentissement des hausses. Le mètre carré a gagné 4,5 % sur un an en France, mais seulement 0,1 % au troisième trimestre. La fièvre était mondiale ; le retour au calme, sinon la baisse, sera mondial.

De 1950 à 1995, le prix des logements a évolué en moyenne au même rythme que les autres produits et services. Depuis cette date, le mètre carré a gagné 150 % hors inflation aux Etats-Unis. En Grande-Bretagne et en Espagne, les prix d'achat moyen des logements ont été multipliés par trois. En France, le mètre carré, à Paris comme en province, a plus que doublé.

Cette flambée avait alarmé certaines autorités. Alan Greenspan, alors président de la Federal Reserve, avait parlé au printemps 2005 de "mousse", euphémisme qui voulait dire bulle spéculative. La "mousse" a pourtant continué de s'épandre. Le prix moyen a gagné 13,6 % de 2004 à 2005 aux Etats-Unis dans leur ensemble, mais 52 % à Las Vegas, 20 % à Washington ! A Londres, un tassement était observé quelques mois, avant un rebond. En France, les acquéreurs devaient signer un chèque plus lourd de 10 %.

La hausse s'est nourrie de plusieurs facteurs cumulatifs.

1. La bonne tenue de l'économie. La croissance a été forte dans le monde, et dans le monde anglo-saxon en particulier (la faiblesse de la Vieille Europe a été une exception).

2. La démographie positive, soit du fait de l'immigration (Etats-Unis, Grande-Bretagne), soit du fait de la multiplication du nombre de ménages à cause des divorces.

3. L'argent pas cher. Les emprunts ont été facilités par des taux "historiquement bas" et par l'ingéniosité des banquiers, qui proposent l'allongements des durées de remboursement et des commodités de paiement.

4. La Bourse hésitante. Marquée par des chutes, comme en 2000, elle est regardée comme un investissement moins attractif que la pierre. 5. La demande étrangère, qui a renforcé les déséquilibres du marché. Les capitaux sont venus du Nord vers le soleil du Sud, d'Asie ou du golfe Persique, sous forme privée ou sous forme de fonds de placement, très actifs.

La fête est finie.

La question est de mesurer les conséquences macroéconomique de la dissipation de la "mousse". La réponse partage radicalement les économistes. Goldman Sachs rappelle que l'immobilier a contribué pour 1 % par an à la croissance américaine de 2003 à 2005. Le recul pourrait donc, en retour, supprimer maintenant un point de PIB par an. Certains pensent que le prix à payer sera plus élevé. Pour les économistes de la banque HSBC, les Etats des deux côtes, est et ouest, et la capitale fédérale ont des prix surévalués de 35-40 %. La fonte de cette survaleur représenterait une déflation de 6 000 milliards de dollars ! Les conséquences pourraient être brutales. Mais d'autres économistes soulignent que les banques ont pris des garanties, que le pétrole recule et que les salaires, en forte hausse, vont prendre le relais du "contre-effet richesse" de l'immobilier pour maintenir la consommation des ménages. Quant aux entreprises, elles ont assez de moyens pour s'immuniser dans une crise immobilière, hormis celles du BTP, directement concernées.

Bref, la croissance est devenue plus équilibrée en 2006. La récession pourrait être évitée, et cette expansion maintenue permettrait à son tour de lisser la correction immobilière. L'économie américaine, qui aura encore galopé au rythme de 3,6 % cette année, reviendrait à 1,9 % en 2007 selon la banque HSBC et à 2,5 % selon Ixis.

Et quid en Europe des prix immobiliers ? Outre-Manche, le fléchissement observé il y a un peu plus d'un an a été suivi d'un rebond. Une redescente est possible, mais, au total, le scénario qui se dessine est celui d'un atterrissage en douceur. En France, les spécialistes font le même pari. Pas de chute, sauf exceptions, sur certains biens, dans certains lieux. En Espagne, aucun signe de repli n'est en vue pour l'instant. L'investissement résidentiel reste très puissant et les prix sur un an ont gagné encore 10 %.

Mais, à moyen terme, on peut penser que quatre des cinq causes de la hausse susmentionnées vont s'inverser. L'argent devient plus cher, la Bourse repart. Surtout, le vieillissement va jouer négativement. Les baby-boomers qui se sont pressés hier pour acheter une maison au soleil pour leur retraite vont changer d'objectif et penser à leur santé, bref les revendre pour acquérir des logements en ville, voire médicalisés. Les acheteurs, les actifs sont, eux, en nombre qui va diminuant. Le marché immobilier pourrait s'installer sur une tendance baissière, comme au Japon ou dans les années 1970 lors du départ des baby-boomers de l'après-14-18.

Eric Le Boucher

Article paru dans l'édition du 08.10.06

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Lundi 16 octobre 2006

10. Les sources de l'étude

· Séries longues (1800-2005) téléchargeables sur www.adef.org (rubrique « statistiques »).

· Investissement sur longue période: « Long term (1800-2005) investment in gold, bonds, stocks and housing in France – with insights into the USA and the UK :a few regularities », J.Friggit, 2006.

· Prix des logements sur longue période :

- « Prix des logements, produits financiers immobiliers et gestion des risques », J.Friggit, Éditions Économica, 2001, 370 pages (avant-propos, English abstract).

- « Documents sur le problème du logement », G.Duon, Études Économiques, 1946, n°1.

· Prix des logements sur le passé récent :

- indices Notaires-INSEE du prix des logements (indices à base et périodicité trimestriels agrégés et, sur l’Ile-de-France, locaux) : valeurs brutes et désaisonnalisées et méthodologie (INSEE Méthodes n° 111);

- indices Notaires du prix des logements en province (indices à base annuelle et périodicité trimestrielle locaux);

- « Le prix des logements en 2004 : quelques anormalités historiques », J.Friggit, Urbanissimo, 2004;

- « Dévalorisation et paupérisation des appartements par rapport aux maisons, 1994-2002 », J.Friggit, article paru dans Études Foncières n° 116, 2005 et note téléchargeable ;

- « La saisonnalité du prix des logements», J.Friggit, court article paru dans Études Foncières n° 121, 2006.

· Montants de transactions immobilières sur longue période:

- « Droits de mutation et montant des transactions immobilières, 1800 – 2002 », J.Friggit, note du CGPC, janvier 2003;

- « Trente années de transactions immobilières dans l'ancien », J.Friggit, Études Foncières n° 97, 2002;

- « Deux siècles de transactions immobilières », J.Friggit, Études Foncières n° 103, 2003.

· Montants de transactions immobilières sur le passé récent :

- assiette des droits de mutation immobiliers, par département, mois et régime depuis 2000.

· Prix des actions sur longue période:

- « Placements en actions et en logement: quelques régularités sur longue période », J.Friggit, Réflexions Immobilières n°33, 2002;

- « Le marché parisien des actions au XIXème siècle: performance et efficience d'un marché émergent », P.Arbulu, thèse de doctorat ès sciences de gestion, Université d'Orléans, 1998;

- « Indexes of US Stock Prices from 1802 to 1987 », G.Schwert, Journal of Business, vol.63 n°3, 1990;

- « Irrational Exuberance », R.Shiller, Princeton University Press, 2000.

· Taux d’intérêt sur longue période:

- « Le marché des rentes françaises au XIXème siècle et la crédibilité financière de l’État », J.-M. Vaslin, thèse de doctorat ès sciences de gestion, Université d’Orléans, 1999;

- « Des variations des taux d’intérêt en France de 1800 à nos jours », L.-J. Loutchitch, Alcan, Paris, 1930.

· Agrégats macroéconomiques sur longue période:

- « L’économie française au XIXème siècle, analyse macroéconomique », M. Lévy-Leboyer et F. Bourguignon, Économica, 1985;

- « Essai sur les mouvements des revenus et l’activité économique en France de 1789 à 1820 », A . Chabert, Librairie de Médicis, 1949;

- « Le produit intérieur brut de la France de 1789 à 1982 », J.-C. Toutain, Cahiers de l’ISMEA n°15, 1987;

- Séries longues macroéconomiques, P.Villa, CEPII.

NB : les références soulignées peuvent être téléchargées en cliquant sur les liens.

L’interprétation de certains graphiques est délicate ; il est vivement conseillé, pour éviter d’en tirer des conclusions erronées, de consulter les références.

Sauf mention contraire, les valeurs sont annuelles avant 1999, trimestrielles ou mensuelles ensuite. Pour le trimestre le plus récent, on utilise les valeurs provisoires des indices Notaires-INSEE.

La reproduction des graphiques est libre, pourvu que la source figurant sous chacun d’eux soit intégralement reproduite, accompagnée de la mention « actualisations téléchargeables sur www.adef.org (rubrique « statistiques ») ».

Des actualisations du présent document et des documents complémentaires peuvent être téléchargés sur le site de l’Association des études foncières, www.adef.org (rubrique « statistiques »).

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Lundi 16 octobre 2006

9. Construction de logements et accroissement du nombre de ménages

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Lundi 16 octobre 2006

8.2. Variation annuelle de lindice du prix des appartements rapporté à lindice du prix des maisons

8.2. Variation annuelle de l’indice du prix des appartements rapporté à l’indice du prix des maisons

Source : CGPC d’après indices Notaires-INSEE désaisonnalisés.

NB: de 1965 à 2000, les appartements se sont dévalorisés par rapport aux maisons en moyenne de 1,5% par an en province et 1% par an en Ile-de-France hors Paris. Cf. « Dévalorisation et paupérisation des appartements par rapport aux maisons, 1994-2002 », J.Friggit, article paru dans Études Foncières n° 116, 2005 et note téléchargeable.

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Lundi 16 octobre 2006

8.1. Indice du prix des appartements rapporté à lindice du prix des maisons

8.1. Indice du prix des appartements rapporté à l’indice du prix des maisons

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Lundi 16 octobre 2006

7.4. Inflation et taux dintérêt à long terme

7.4. Inflation et taux d’intérêt à long terme

Source : CGPC d’après Vaslin, Loutchitch, Ixis (TMO puis TME), Chabert, Lévy-Leboyer et INSEE.

Depuis 1802, la valeur d’un placement en actions américaines serpente autour d’une tendance longue croissant de 6,6% par an plus l’inflation. Au 19^e siècle, la valeur d’un placement en actions françaises serpentait autour d’une tendance longue parallèle; de 1914 à 1965, elle a fortement diminué par rapport à cette tendance longue; depuis 1965, elle serpente autour de la même tendance longue que les actions américaines. Cf. « Placements en actions et en logement: quelques régularités sur longue période », J.Friggit, Réflexions Immobilières n°33, 2002.